怎么换掉不靠谱的物业？业主大会开不起来怎么办？

小区电梯三天两头坏,垃圾堆成山没人清，物业费年年涨，服务却越来越差？最气人的是，你打电话投诉，客服慢悠悠回一句“我们已经上报了”，然后就没下文了，想换个物业吧，又听说“换物业比登天还难”——业主凑不齐人数、程序搞不懂、老物业赖着不走……一肚子火，却不知道从哪下手。

别急,今天我就以一个从业十几年的律师视角，手把手教你：怎么合法、有效、稳妥地换掉不称职的物业公司，这不是理论课，是能直接用的实战指南。

换物业不是“闹情绪”，而是“走程序”

很多人以为,只要业主们集体喊“换物业”，就能马上赶人走，错了！换物业本质上是一场依法进行的合同解除与重新选聘的过程，物业服务合同是谁签的？如果是开发商前期指定的，那叫“前期物业”；如果是你们业主自己选的，那就是“业主大会选聘”，无论哪种，要换，都得按《民法典》和《物业管理条例》来。

核心步骤就三步：

听起来简单？但每一步都有坑。

很多小区最大的难题不是物业多坏,而是——根本没业主大会，或者开了会也凑不够人数。

法律规定：解聘或选聘物业，必须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且其中过半数同意才行（《民法典》第278条）。

这意味着：100户的小区，至少67户参与投票，其中34户以上同意，才算通过。

那问题来了：人都在哪？

👉 对策：

程序合法,结果才有效，跳过这一步，后面全白搭。

很多人以为“我不交物业费”就是反抗，其实大错特错，拒不缴费可能反被起诉，还影响征信。

正确做法是：

注意：必须提前60日书面通知（《民法典》第946条），否则可能构成违约。

这是最常发生的“卡脖子”环节，有些物业明知服务差，但仗着有合同、有员工、有设备，就是不撤场，甚至威胁：“你们敢换我，我就断水电！”

⚠️ 醒醒！这种行为涉嫌违法！

如果原物业在收到解聘通知后拒不退出、拒绝移交资料和设施，你可以：

我们办过一个案子：某小区换了物业后，老公司把门禁系统后台密码锁死，新物业进不来，最后我们代理业委会起诉，法院判决其三日内移交全部资料，并赔偿损失8万元。

上海浦东一个建成15年的老小区,长期被一家本地小物业公司把持，服务质量差，收费却不低，业主多次投诉无果。

2022年,在几位热心业主牵头下，联合街道办推动成立了首届业委会，他们花了三个月时间挨家挨户走访，最终召开了首次业主大会，投票参与率达到了71%，其中82%同意解聘原物业。

业委会依法发出解聘函,原物业起初拒绝撤离，声称“还有未结费用”，业委会立即启动法律程序，向法院提起排除妨害诉讼，住建部门也出具了责令整改通知书。

四个月后，原物业彻底退出，新物业顺利入驻，小区环境三个月内焕然一新，业主满意度从30%升至85%。

关键点在哪？程序走得稳，证据留得全，政府+法律双线推进。

《中华人民共和国民法典》第278条：
选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国民法典》第946条：
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。
《物业管理条例》第26条：
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期合同终止。