物业费怎么算的？标准乱不乱？欠费会被起诉吗？

收到物业账单时一脸懵,明明房子空着没住，为啥还要交这么多钱？或者邻居家装修天天敲墙，物业却说“管不了”，可收起费来一分不少，这时候你心里难免嘀咕：这物业费到底怎么算的？是不是想收多少就收多少？

别急,今天咱们就掰开揉碎，把物业费这笔“糊涂账”算清楚。

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物业费到底按啥标准收？

很多人以为物业费是物业公司自己定的,想收多少就收多少——错！大错特错。

物业费的定价可不是“随缘”来的，它有明文规定。物业费主要由三部分构成：

1. 基础服务费：这是大头，包括保洁、保安、绿化、公共照明、电梯维保等日常维护支出。
2. 公摊能耗费：比如楼道灯、水泵、消防系统这些共用设备的电费、水费，按面积或户数分摊。
3. 特约服务费（如有）：比如提供代收快递、家政推荐等增值服务，这部分通常是自愿选择，不能强制收费。

那具体收多少呢？关键看两个字：合同。

在你买房入住前,开发商会和物业公司签一份《前期物业服务合同》，里面就写明了收费标准、服务内容和服务期限，等业主大会成立后，可以重新选聘物业，并通过《物业服务合同》来约定新的价格。

物业费不是“拍脑袋”定的，而是依据合同+政府指导价+成本核算综合决定的，尤其在一些城市，比如北京、上海、广州，普通住宅的前期物业费还受政府指导价限制，不能随意涨价。

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面积越大，收费越高？空置房能打折吗？

没错,大多数情况下，物业费是按房屋建筑面积来算的，单位一般是“元/平方米·月”，比如你家住100平，物业费是2.5元/㎡·月，那每月就是250块。

但问题来了：我房子买了三年，一直没住，也没享受服务，能不能少交点？

这个问题问得好,现实中，很多人心疼这笔钱，觉得“我没用电梯、没倒垃圾，凭啥全交？”
但从法律角度看，物业提供的服务是面向整个小区的，哪怕你不住，楼道照样要打扫，电梯照样运行，安保系统照常工作，这些服务具有“不可分割性”，所以原则上空置房也要全额缴纳物业费。

有些地方出台了优惠政策。

• 山东规定：空置六个月以上的，经业主申请，可减收不超过30%；
• 江苏部分地区允许打7折；
• 但像北京、深圳等地，目前仍要求全额缴纳。

能不能减免,得看当地政策+合同约定，建议你先翻翻你们小区的物业服务合同，再咨询当地住建部门，别光靠邻居口耳相传。

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物业服务差，我能拒交物业费吗？

这是个高频问题,也是最容易踩坑的地方。

很多人因为对物业不满——比如垃圾没人清、门禁坏了修三天、停车乱成一锅粥——干脆一怒之下：“我不交了！”

⚠️注意！这种做法风险极大！

根据《民法典》规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，也就是说，即使你觉得服务不到位，也不能单方面“停缴”。

正确的做法是什么？

1. 收集证据：拍照、录像、记录问题发生时间；
2. 书面投诉：向物业发函，要求整改；
3. 联合业主：通过业委会或业主大会协商更换物业；
4. 必要时走法律程序维权，而不是直接断供。

否则,一旦拖欠超过一定期限，物业完全有权起诉你，法院大概率会判你补缴+滞纳金，甚至影响征信。

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以案说法｜张先生的“空置房”之痛

张先生在杭州买了一套精装修房,因工作调动一直未入住，两年下来，累计欠缴物业费近1.5万元，物业公司多次催收无果后，将其告上法庭。

张先生辩称：“我一天都没住过，凭什么交全额？”

法院审理认为：根据《浙江省物业管理条例》及双方签订的《前期物业服务协议》，物业服务针对的是全体业主的共有区域和公共设施，具有持续性和整体性，即便房屋空置，公共服务并未中断，虽然条例允许协商减免，但需业主主动申请并经物业同意，张先生从未提出申请。

最终判决：张先生全额补缴物业费，并支付逾期违约金。

这个案子提醒我们：情绪化对抗不如理性沟通，法律讲究的是证据和程序，不是谁嗓门大谁有理。

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法条链接｜这些规定你必须知道

• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：

  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

• 《物业管理条例》第四十条：

  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的办法，在物业服务合同中约定。

• 各地细则（如《上海市住宅物业管理规定》《江苏省物业管理条例》）中，也明确了空置房缴费政策及调价程序。

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律师总结｜三个关键词：知情、协商、依法

物业费不是“唐僧肉”，也不是“霸王条款”，它本质上是一种契约关系——你花钱买服务，物业拿钱办实事。

作为业主,你要做到三点：

1. 知情：搞清楚合同怎么写的，收费标准从哪来；
2. 协商：有问题先沟通，别动不动就拒缴；
3. 依法维权：服务确实缩水，可以通过业委会谈判，甚至换掉物业，而不是赌气不交钱。

记住一句话：好的社区，不是靠物业单方面努力，而是业主和物业共同经营的结果，你每一分钱的物业费，其实都在为你未来的生活品质投票。

下次看到账单时,不妨多问一句：“这钱花得值吗？”如果答案是否定的，那就组织起来，一起改变它——这才是真正的主人翁精神。

物业费怎么算的？标准乱不乱？欠费会被起诉吗？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。