提前还房贷利息怎么算？银行不会告诉你的3个关键点！

提前还房贷利息怎么算？

很多买房人手里有闲钱时，第一反应就是“提前还房贷”，毕竟少还利息就是赚到，但银行的计算方式往往让人摸不着头脑，甚至有人提前还款后发现自己“亏了”，我们就从法律和金融角度，拆解提前还房贷利息的计算逻辑。

两种还款方式，利息算法大不同

房贷一般分为等额本金和等额本息两种还款方式，提前还款时，利息计算方式也不同：

• 等额本金：每月还款本金固定，利息逐月递减，如果提前还款，剩余本金减少，后续利息自然降低。
• 等额本息：每月还款额固定，但前期利息占比高，如果还款超过1/3期限再提前还，节省的利息有限，甚至可能不划算。

关键点：银行通常按“剩余本金×利率×剩余期限”计算剩余利息，但部分合同会约定“提前还款违约金”（通常是1%-3%），这部分也要算进成本。

银行如何“占便宜”？小心这些坑

• 利息计算截止日：有的银行按“实际占用天数”计息，有的则按“整月”计算，后者可能多收几天利息。
• 还款时间点：建议在还款日之后操作，避免银行按“当月全额计息”。
• 缩短期限VS减少月供：缩短贷款期限比减少月供更省利息，但月供压力不变。

实操建议：怎么还最划算？

• 等额本息贷款，前5年提前还最划算；
• 等额本金贷款，前10年提前还效果更明显；
• 提前还款前，一定要书面申请并确认银行出具新的还款计划表。

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以案说法：提前还款反被多收5万利息？

2021年，杭州的王先生提前还贷50万，本以为能省下20万利息，结果银行系统仍按原期限计息，导致他多还了5万，王先生起诉后，法院认为银行未明确告知利息计算规则，最终判决银行退还多收部分。

律师分析：

• 银行有义务明确告知提前还款的利息计算方式；
• 若合同未明确约定“按整月计息”，则应按实际天数计算；
• 遇到类似情况，可向银保监会投诉或起诉。

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法条链接

1. 《民法典》第677条：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。
2. 《商业银行法》第37条：商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率上下限确定贷款利率。
3. 《消费者权益保护法》第8条：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

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律师总结：提前还贷，做好这3步

1. 查合同：重点看“提前还款违约金”和“利息计算规则”；
2. 算明细：让银行出具新旧还款计划对比表，确认省了多少利息；
3. 留证据：全程保留沟通记录，避免银行事后不认账。

提前还贷是权利，但不是所有情况都划算。如果房贷利率低于4%，甚至不如把钱拿去理财，理性决策，才能真正“薅银行羊毛”！

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（本文系原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师。）

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