房贷逾期1年，房子还能卖吗？资深律师揭秘背后的法律真相！
“房贷逾期1年，现在急着用钱，房子还能不能卖？”这个问题看似简单，背后却牵扯到法律、金融和实操的多重因素，作为一名处理过大量房产纠纷的律师，今天我就用大白话帮大家捋一捋,顺便给点实用建议。
直接回答：理论上可以卖，但实际操作中困难重重，为什么这么说？因为你的房子还欠着银行的钱，而银行是这套房子的抵押权人，逾期1年意味着银行已经有权启动法律程序，甚至申请法院拍卖房产，这时候你想跳过银行直接卖房，基本等于“带着镣铐跳舞”。
关键点在于，卖房的前提是必须结清银行贷款，房贷逾期后，银行通常会对房产进行“抵押登记”，这意味着房产的交易会受到限制，如果你想卖房，必须先还清逾期本金、利息、罚息（通常比正常利息高），并解除抵押，但问题来了——逾期1年的人，往往一时拿不出这么多钱，这就是现实中的死循环：想卖房得先还钱,但没钱还才想卖房。
那是不是就没出路了？也不是，实践中有两种常见方式：
- 找买家垫资解押：即买家先支付一部分房款给你用于还贷，解除抵押后再办理过户，但这种方式对买家风险极大，除非房价明显低于市场价，否则很少有人愿意接手。
- 与银行协商“转按揭”：即由新买家承接你的房贷，但注意！逾期1年的情况下，银行大概率会拒绝转按揭，因为你的征信已经受损,银行不愿冒险。
这里必须强调一个风险：银行可能已经启动诉讼程序，如果法院已查封房产，那么任何交易都会被冻结，甚至可能被认定为恶意转移财产，我曾遇到过客户逾期1年后偷偷卖房，结果被银行起诉，最终卖房合同被判无效,还赔了买家违约金。
建议参考
如果你正面临这种情况，三步走：
- 立刻联系银行：说明逾期原因（如失业、疾病等），尝试申请延期还款或减免部分罚息，银行有时会同意短期解决方案，尤其是如果你能证明后续还款能力。
- 评估房产价值：如果房价涨幅足够覆盖逾期费用，可以尽快挂牌，但务必如实告知买家抵押和逾期情况，避免法律纠纷。
- 谨慎使用“过桥资金”：某些中介会推荐高息过桥贷款还贷，但一旦卖房周期拉长,可能陷入新的债务陷阱。
相关法条
- 《民法典》第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。
- 《城市房地产抵押管理办法》第35条：抵押合同发生变更时，抵押当事人应当在变更之日起30日内办理变更登记。
- 《民事诉讼法》第247条：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权拍卖被查封的财产。
房贷逾期1年卖房，就像在雷区里找路——不是完全没可能，但一步错就可能引爆风险。核心逻辑是：解决银行债务优先于交易获利，与其纠结“能不能卖”，不如尽快和银行协商还款方案，同时寻求专业律师评估可行性，法律保护善意当事人，但绝不会纵容恶意逃债行为，如果你正在焦虑中，不妨把重点从“卖房”暂时切换到“止损”,或许能找到更稳妥的出路。
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