买房利息怎么算？一文读懂房贷利息计算方式

房贷利息的两种主要计算方式

房贷利息的计算方式主要分为两种：等额本息和等额本金，不同的还款方式会影响每月的还款金额和总利息支出。

等额本息：每月还款金额固定

特点：每月还款金额相同，前期利息占比高，本金占比低，后期逐渐反转。
适用人群：适合收入稳定、希望每月还款压力平稳的购房者。

计算公式：
[ 每月还款额 = \frac{贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数}{(1+月利率)^还款月数 -1} ]

举例：
贷款100万，利率4.9%（月利率约0.408%），30年（360期）还款：
每月还款额 ≈ 5307元，总利息约91万。

等额本金：每月还款本金固定，利息逐月减少

特点：每月还款本金相同，利息随剩余本金减少而降低，前期还款压力大，后期减轻。
适用人群：适合收入较高、希望减少总利息支出的购房者。

计算公式：
[ 每月还款额 = \frac{贷款本金}{还款月数} + (剩余本金 × 月利率) ]

举例：
贷款100万，利率4.9%，30年还款：
首月还款 ≈ 6861元，之后每月递减约11.34元，总利息约73.7万。

对比：

• 等额本息总利息高,但月供稳定；
• 等额本金总利息低,但前期压力大。

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以案说法：选错还款方式，多还几十万利息？

案例：
张先生贷款200万，30年期，利率5.39%，他选择了等额本息还款，每月还款约11218元，总利息约203.8万，后来他发现，如果选择等额本金，首月还款约14550元，但总利息仅约162万，比等额本息少还41.8万！

律师解析：

1. 银行默认推荐等额本息,因为利息总额更高，银行收益更大。
2. 购房者应根据自身收入情况选择合适方式：
   • 如果收入稳定但不高,选等额本息更稳妥；
   • 如果收入较高或未来收入增长预期强,选等额本金更划算。

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法条链接：房贷利息的法律依据

1. 《民法典》第670条：借款的利息不得预先在本金中扣除，否则按实际借款金额计算利息。
2. 《商业银行法》第38条：商业银行应按合同约定计收贷款利息，不得随意调整。
3. 《中国人民银行关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：规定LPR（贷款市场报价利率）作为房贷利率的基准。

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律师总结：如何优化房贷利息支出？

1. 选择合适的还款方式：根据自身收入情况选择等额本息或等额本金。
2. 关注利率政策：LPR调整会影响房贷利率，适时申请调整利率。
3. 提前还款策略：
   • 等额本息贷款,前5年提前还款更划算；
   • 等额本金贷款,前10年提前还款更有利。
4. 避免逾期：逾期不仅会产生罚息，还可能影响个人征信。

买房是长期投资,利息计算直接影响购房成本，希望本文能帮助大家清晰理解房贷利息的计算方式，做出最优贷款决策！

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