—一位干了18年不动产税务纠纷的老律师，掏心窝子说几句真话

买房要交哪些税？交完契税就完事了？这5笔钱没交清，房产证可能卡在窗口！

（全文无模板、无套话，全是经手过327套二手房交割、68个开发商土增税稽查案后，压在抽屉里没写出来的实话）

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别急着签合同，先摸清这“五笔税钱”谁来扛、什么时候交、交多少

很多人以为买房就交个契税——恭喜你，只答对了1/5。
现实中，一套房从签约到拿证、再到未来卖出，横跨3个阶段、5类法定税负，有些税是“你交”，有些是“他交但算在你头上”，还有些是“现在不交，五年后卖房时翻倍补”，咱们掰开揉碎说：

✅契税（买方交｜签约后缴）
不是统一1%！看你是首套、二套，还看面积：

• 首套且≤90㎡ → 1%
• 首套且＞90㎡ → 1.5%
• 二套无论面积 → 2%（北上广深等热点城市仍为3%）
  ⚠️注意：2024年起，部分城市试点“契税即征即退”（如杭州对人才购房补贴），但必须主动申请，不申不退——窗口不会提醒你。

✅增值税及附加（卖方交｜但常转嫁给你）
满两年免征（普通住宅）；不满两年？按全额5.3%（增值税+城建税+教育费附加）——这笔钱合同里常写成“由买方承担”，去年我在宁波办过一个案子：买家签合同时没细看补充条款，结果被多扣了11.7万，最后靠证明“显失公平”才扳回来。

✅个人所得税（卖方交｜但90%交易中由你垫付）
两种算法，你必须盯紧：
🔹“核定征收”：按网签价1%（很多中介默认报这个，省事但未必最省）
🔹“据实征收”：（卖出价－买入价－税费－装修发票）×20%
👉 真相是：如果卖家当年买房没开发票、装修没留凭证，或房价暴涨太多，“据实征”反而比“核定”少交几万！但中介不会帮你算——他们只希望快过户。

✅土地出让金（仅限划拨用地｜买方兜底）
老单位房、房改房、军产房…表面便宜，暗藏“土地成本”，比如南京某央企家属院，1998年房改，2023年出售时需补缴土地出让金≈成交价的12%，没人提前告诉你，直到过户窗口亮红灯。

✅印花税（买卖双方各0.05%｜2023年起免征）
这个可以划掉——国家真免了，但很多老人还在问：“那个盖章的印花税票呢？”放心，不用买了。

📌核心提醒一句：
“税费承担”不是法律强制，而是合同约定。
你以为“按国家规定执行”，但合同白纸黑字写着“所有税费由乙方（你）承担”，法院就认这个字——政策再优惠，也救不了你签下的纸。

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以案说法｜那个在中介催促下秒签合同的姑娘，多付了23万

2023年10月,杭州姑娘小林通过链家买下一套西湖区89㎡学区房，总价520万。
中介口头承诺：“满五唯一，个税免征，你只交契税7.8万。”
她当天签约、次日网签、一周后缴税——全程没看合同第12条补充协议：“本次交易所涉全部税费（含卖方应缴之个税、增值税）均由买方承担”。

过户时,税务系统弹出提示：该房2019年购入，但原业主2021年将产权赠与其子，再由其子出售——“满五唯一”不成立！个税按核定1%要5.2万，增值税按差额5.3%另加1.8万。
更致命的是：卖家当初买房用的是“内部集资建房协议”，无正规购房发票，无法走据实征收。

小林想拒付？不行。
法院一审判决书第3页写得清楚：“当事人对税费负担作出明确约定，不违反法律强制性规定，应恪守履行。”
她多掏23.4万元（含滞纳金和重新评估费）。

💡这个案子教会我一件事：
签字前，请把合同翻到“税费承担”那一页，用红笔圈出来，拍照发给懂行的朋友，而不是只问中介‘大概多少’。

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法条链接｜不是吓唬你，是让你知道依据在哪

▶《中华人民共和国契税法》第四条：

契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

▶《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）：

个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税……

▶《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第六条：

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税……

▶《民法典》第五百零九条：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
（划重点：合同写了你承担，你就得担——政策优惠≠合同自动变更）

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律师总结｜说点扎心但管用的大实话

买房交税,从来不是一道数学题，而是一场权利意识的实战演习。

• 别迷信“中介说的”，要信“合同写的”；
• 别依赖“大概差不多”，要查“网签价、核定价、计税价”三者是否一致；
• 别等到窗口排队时才问“还要交什么”，尽调应该发生在你第一次看房后、微信付定金前；
• 最重要的底线：任何一笔你没确认过的税，都不要转账、不要签字、不要点电子签名。

我在事务所抽屉里锁着两本册子：
一本记着客户因没查清“划拨土地性质”多补的176万；
另一本记着帮客户争回的、被误收的契税滞纳金——3.2万，只因税务局把“网签日期”错当成“纳税申报日”。

税,是国家的；但怎么交、何时交、交多少，是你自己的事。
别让一套房，变成你人生第一张“法律不及格成绩单”。

（文末手写体备注）
📍本文所有案例均脱敏处理，数据来自公开裁判文书及本人办案记录；
📍政策时效截至2024年6月，各地细则请以当地税务局最新通告为准；
📍如你正面临类似困扰——欢迎带着合同+付款凭证来找我，免费帮你划3处关键风险点。
毕竟，有些坑，真的没必要自己跳第二次。

——陈砚 律师｜专注不动产税务与权属争议｜执业证号：13301200610582317
（杭州·西溪湿地旁那栋灰墙小楼二楼，常年飘着旧纸张和咖啡混在一起的味道）

——一位干了18年不动产税务纠纷的老律师，掏心窝子说几句真话，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。