杭州买房资格卡在哪？摇号前突然被踢出名单，到底谁说了算？

——一位房产律师在售楼处门口听见的第37声叹息

（文｜陈律 · 杭州执业12年 · 专注不动产与居住权实务）

你是不是也经历过——
看中了滨江某盘的128㎡边套，社保交满5年、无房无贷、全家户口都在杭州；
摇号报名时系统秒过，结果公示名单里，你的名字灰了；
销售微信回得客气：“陈先生，系统自动核验显示您名下有‘视同购房记录’，不符合‘本市户籍无房家庭’认定标准。”
你懵了：我没买过房啊？连定金都没交过！

别急,这不是系统bug，也不是销售甩锅——这是杭州楼市调控最精密、也最容易被忽略的“隐性门槛”：购房资格的动态认定，从来不是一张静态身份证，而是一张实时联网、多维校验、带法律溯及力的“信用-产权-婚姻-户籍”联动清单。

我们一句一句拆给你听：

✅基础门槛≠全部门槛
杭州现行规则（2024年有效）要求：

本地户籍家庭：需“本市无房+无未结清住房贷款+无购房记录（含网签、预告、备案）”；
非户籍家庭：除需2年社保/个税外，还必须“近3年内无杭州购房记录”；
⚠️ 关键来了——什么叫“购房记录”？
不是只有“签了合同才叫买过”，根据杭州市住保房管局《关于进一步加强住房限购管理的通知》（杭房局〔2023〕36号），以下情形均视为“已有购房记录”，直接触发限购：
▸ 曾在杭州完成商品房买卖合同网签（哪怕三天后解约）；
▸ 办理过预购商品房预告登记（比如帮父母代持，哪怕没过户）；
▸ 在杭州通过司法拍卖竞得房产（无论是否已过户、是否已注销）；
▸ 离婚不满3年，原配偶名下有杭州房产（即便你净身出户、户口迁走）；
▸ 未成年子女名下有杭州房产（父母购房即视为家庭已有记录）。

你以为“我没买”，系统却说“你买过”——差的不是运气，是那条被忽略的“预告登记”或“网签撤销未同步归档”的历史数据。

🔹【以案说法】
去年11月，客户王女士（杭州户籍，离异2年）摇中未来科技城一新盘，公示阶段被剔除，理由是“家庭名下存在购房记录”，她坚称从未买房，我们调取市不动产登记中心全量档案发现：
2020年，其前夫曾以她为共有人签署一套余杭二手房买卖合同，并完成网签及预告登记；虽因贷款未批，双方于2021年协议解约，开发商也向房管部门提交了网签注销申请——但该注销操作未同步至不动产登记系统底层数据库。
结果：系统仍将其标记为“曾有购房行为”，持续影响36个月。
我们立即启动行政协查程序，向杭州市住保房管局发函调证，同步提交法院出具的《解约民事调解书》《预告登记注销证明》（由登记中心补盖章），7个工作日后，资格恢复，成功补录摇号。
——你看，不是资格没了，是“数据没说话”，而会说话的，是你手里那份盖着红章的证据链。

📎【法条链接｜不罗列，只点睛】
▶《杭州市房地产市场平稳健康发展长效机制实施方案》（杭政办函〔2021〕29号）第5条：

“购房资格审查实行‘家庭为单位、全流程追溯、动态更新’原则，网签、预告、司法确权、离婚析产等信息纳入统一资格校验库，实时交互共享。”

▶《不动产登记暂行条例实施细则》第85条：

“预告登记失效后，登记机构应当依申请或依职权办理注销登记；未及时注销的，不影响其作为历史权属状态的法律效力认定。”

▶特别提醒：杭州自2023年7月起上线“购房资格预审2.0”系统，支持个人登录浙里办APP→“杭州住保房管”服务→“资格自检”，可提前30天模拟校验（含配偶、未成年子女名下所有关联数据）——别等摇号倒计时才点开，那是给自己挖坑。

💡【律师总结｜说人话，给方案】
买房资格，不是“你觉得自己符合”，而是“系统和档案一致认可”。
很多客户败在三个“没想到”：
❶ 没想到帮亲戚代持签过网签，5年后还卡你；
❷ 没想到离婚协议写了“房产归男方”，但没去不动产中心办析产登记，系统仍视作共同所有；
❸ 没想到孩子小学报名时用过祖宅落户，而那套房20年前就登记在爷爷名下——只要孩子名下无房，这条不卡；但若爷爷当年把房赠与孩子并完成过户？瞬间触发限购。

✅ 我的建议永远就三条：
①查底稿，不查感觉：摇号前72小时，务必本人登录“浙里办”做一次资格预审，并导出《购房资格核验结果告知单》（带电子签章）；
②翻旧档，不翻聊天记录：重点核查2018年以来所有网签合同编号、预告登记号、司法拍卖成交确认书——这些在杭州市民卡APP“我的不动产”栏目可查；
③留凭证，不留侥幸：凡涉及解约、撤回、注销的操作，必须取得登记中心出具的加盖业务专用章的《注销登记核准通知书》，拍照+纸质双存。

最后送你一句我常在签约室对客户说的话：