过户费怎么算？房子刚签完字，中介却多收了8000块？

大家好，我是王律师，在房产交易一线打了15年官司，经手过2300多套二手房过户，见过太多人——
签完合同兴冲冲交完税，转身被中介、代办公司、甚至“热心邻居介绍的熟人”一句“惯例要加收服务费”，稀里糊涂多付三四千；
也见过老两口攥着存折排一天队，就为省50块钱工本费，结果因材料盖章错位被退件，白跑三趟，急得血压飙升……

今天咱们不绕弯子，不堆术语，就用买菜讲价的语气，把“过户费怎么算”这件事，掰开、揉碎、摊在阳光下说清楚——
不是所有叫“过户费”的钱，你都该掏；也不是所有收费单上印着红章，就合法合规。

✅第一道线：法定必缴项（政府收的，一分不能少，但一分也不许多）
这是国家明码标价的“门票”，全国统一口径，地方无权加码：
🔹不动产登记费：住宅类——80元/件（非住宅550元/件），2022年起已全面减免小微企业和个体户费用，但普通个人购房仍按此标准；
🔹契税：看你是首套、二套，还是非住宅——首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套统一1.5%（北上广深除外，那里二套3%）；
🔹增值税及附加（满两年免征，不满两年按全额5.6%计，但仅限非普通住宅或非唯一住房）；
🔹个人所得税：满五唯一——免；否则按“差额20%”或“全额1%”择一缴纳（注意！这是选择权，不是强制选高的！很多中介默认打勾“全额1%”，其实你有权利要求按差额算）。

⚠️ 关键提醒：这些钱，必须进国库！你拿到的是税务+不动产登记中心双联机打票据，不是中介手写的收据,更不是微信转账截图。

✅第二道线：可选服务项（你点头才生效，不点头就不能扣）

🔸 代办服务费（500–3000元不等）：法律上完全自愿！你完全可以自己跑——带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同、完税证明，1天就能办完登记；
🔸 抵押注销费（若卖方有贷款）：银行收取，一般200–500元，但部分银行已取消（如建行、招行2023年起免收）；
🔸 权属调查费、测绘费、评估费：除特殊情形（如法拍房、共有产权复杂析产），正常二手买卖中，全部无需缴纳！（很多中介把“历史收费项目”当新规矩糊弄人）

📌 真实案例就发生上周：客户李姐在朝阳区买学区房，中介递来一张《综合服务确认书》，列了7项费用，合计11,800元，权属历史核查加速费”“跨区档案调取协调金”两项共4200元，名目新鲜得像刚注册的APP，我陪她去不动产登记中心窗口一问——工作人员笑说：“我们系统联网全国，查产权状态3分钟，哪来的‘加速费’？调档？根本不用调！”
李姐当场拒签，只支付法定80元登记费+契税，省下1.1万元。

✅第三道线：灰色地带项（看着合理，实则踩线，你有权说“不”）
常见话术：
➤ “现在政策紧，加收2000元‘风控保证金’，过户完原路退回”——违法！登记机构无权收保证金，所谓“退回”往往是拖延、抵扣、甚至失联；
➤ “帮您做资金监管，收0.1%手续费”——可以收，但必须由持牌银行或住建委备案的第三方监管平台操作，中介公司自营账户收款=非法集资风险！
➤ “代缴税费，收3%手续费”——禁止！税款必须由纳税人自行申报缴纳，中介代缴属越权,且涉嫌逃税协助。

以案说法｜真实判决书里的“那张多出来的收据”
去年海淀法院有个小案子，特别典型：买家王先生通过某连锁中介购房，签了《过户服务协议》，被收“产权清洁服务费”3800元，过户后发现，所谓“清洁”，只是登录北京市不动产登记官网下载了一页产权摘要（免费功能），他起诉要求返还。
法院怎么判的？
👉 判决书第5页明确写道：

“被告未能举证证明其提供了与收费金额相匹配的实质性服务内容；所称‘产权清洁’并非法定程序，亦非行业必要服务；该项收费缺乏合同依据及法律依据，构成不当得利。”
3800元全额退还，并赔偿交通误工损失600元。
（案号：（2023）京0108民初29417号）

法条链接｜翻翻这三条，你就立住了
🔹《不动产登记暂行条例》第十二条：

“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定，收取不动产登记费，不得擅自增加收费项目、提高收费标准。”

🔹《价格法》第十三条：

“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价……不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”

🔹《消费者权益保护法》第二十六条：

“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任……对消费者不公平、不合理的规定，其内容无效。”

律师总结｜三句话，记进手机备忘录
❶过户费≠中介费：政府收的，有票据、有标准、有公示；中介赚的，靠服务、靠协商、靠你签字同意——没签字，就不成立。
❷凡收费，先问三件事：这个项目写进《北京市不动产登记收费目录》了吗？它解决的是哪个法定环节？有没有替代方案（比如自己办、换银行）？
❸留痕！留痕！再留痕！所有口头承诺，必须落到纸面；所有转账，备注写清用途；所有收费单，拍照+索要发票，不是防着谁,是让规则长出牙齿。

最后送大家一句我常在调解室里说的话：