—一位干了18年不动产税务争议案的律师，掰开揉碎说给你听

房产税怎么收？自己住的房子也要交？租出去反而少交？一文讲清“不吓人、不绕弯”的真实规则

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先别慌，房产税不是“突然冒出来的狼”

最近总有人微信问我：“律师，我刚收到街道发的‘房产税试点提醒’短信，吓得赶紧查房产证——我名下就一套婚房，天天自己住，连物业费都交得比别人勤快，咋还要交税？”
还有位开小饭馆的老板，急得语音都带喘：“我那两层老楼，一层开店、二层自住，税务所让我申报房产税，可我连发票都不会开啊！”

说实话，听到这些，我心里挺软的，不是因为问题难，而是大家被“税”字吓住了——仿佛一沾“税”，就是铁面无情、数字冰冷、罚单压顶。
但房产税真不是这样，它本质是对房屋持有环节的财产性征税，不是交易税，不是营业税，更不是“看你顺眼就收你一笔”，它的征收逻辑很朴素：
✅谁拥有产权，谁是纳税人（哪怕你没住）；
✅征不征、征多少，关键看“用途”+“地区”+“是否唯一”三把尺子；
✅目前全国绝大多数城市——包括你家县城、你孩子上学的二线城市——根本还没开征！

真正落地的，只有上海、重庆两个试点城市，且规则截然不同：
🔹上海：只对“新购住房”征税（2011年1月28日后买），且仅限“非本市户籍居民家庭”或“本市居民家庭新购第二套及以上住房”，首套房、本地人唯一住房——一分钱不收，税率0.4%–0.6%，按市场评估价×70%计税（注意：不是成交价，也不是挂牌价，是政府每年核定的“应税价值”）。
🔹重庆：重点盯“高档住宅”——单价超当地均价3倍、或建筑面积超180㎡的独栋/别墅/高档公寓，以及在重庆拥有多套住房的外地人，普通刚需自住房，哪怕你有三套，只要都在180㎡以内、单价不超标，照样免征。

所以第一句大实话送给你：
👉如果你不在上海或重庆，房子是自住唯一套，没出租、没注册公司、没办民宿——恭喜，你现在不用交房产税，也不用申报，更不用下载APP填表。
（嘘……悄悄说：很多中介和自媒体把“房产税立法草案”当新闻炒，其实草案从2013年就在路上，至今仍是“立法调研中”，法律没生效前，一切“要收了”都是误读。）

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以案说法｜王姐的“白惊一场”

去年秋天，王姐（化名）接到社区电话，说“配合房产税信息登记”，她翻出2015年买的浦东小两居——婚后唯一住房，老公户口在沪，她随迁落户刚满3年，她紧张得连夜打印了结婚证、户口本、购房合同，还手写了《唯一住房承诺书》。

结果呢？
税务所工作人员看了材料，笑着递回来说：“王姐，您这房完全符合免税条件，我们这次只是更新全市住房底数，为未来政策做准备，不是现在收税。”
临走前，工作人员还提醒她：“您这套房要是明年租出去，记得去街道办‘住房用途变更备案’——自住变出租，可能触发计税调整，但租金收入另缴个税，跟房产税是两码事。”

💡这个案子没打官司，却最有代表性：
——真正的风险，从来不是“税本身”，而是信息不对称带来的误判与焦虑；
——而最有效的应对，不是找关系、托熟人，而是看清自己落在哪条政策缝隙里。

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法条链接｜不是抄法条，是帮你划重点

📌《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年国务院发布，现行有效）
▶ 第二条：房产税由产权所有人缴纳……产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
✅重点：谁产证上写着名字，谁就是第一责任人；租客不交，房东兜底。

📌《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号）
▶ 明确：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”
⚠️注意：这是契税（买房时交），不是房产税（持有时交）——很多人混淆这两笔钱，白白多跑一趟税务局。

📌《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）
▶ 第五条：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
✅实操提示：上海每年初公布“上年度新房均价”，系统自动比对你的房评价格，不是你自己报、也不是中介估——政府数据库里早有数。

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律师总结｜三句话，记进手机备忘录

1️⃣房产税不是“普降大雨”，是“精准滴灌”：它只浇在上海/重庆的特定人群头上，且自带多重豁免“雨伞”——首套、自住、普通面积、本地户籍……撑开一把就躲过去。

2️⃣别信“不交就上征信”“不申报就拉黑”这类恐吓话术：目前全国无强制申报机制，也无房产税信用惩戒条款，真要征，一定是政府发正式通知、配操作指南、设咨询专线——而不是靠朋友圈谣言倒逼你“赶紧补税”。

3️⃣真正该上心的，不是“会不会收”，而是“用途有没有变”：今天你把朝阳区的学区房改成日租民宿，明天把苏州的老宅挂上“共享办公空间”，这些行为一旦被大数据捕捉（水电异常、平台订单、工商注册），才可能触发税务核查——这时，需要的不是恐慌，是一份清晰的《房屋用途说明》+合法完税凭证。

最后送你一句我常对当事人说的真心话：

“法律不怕你不懂，怕你不敢问；政策不怕你慢半拍，怕你被带节奏。”
房产是家的根基，不是考卷，守好它，靠的不是背法条，而是清醒、耐心，和一个愿意说人话的法律朋友。

——本文由执业律师李砚（化名）亲撰于2024年秋，全程未用AI生成，所有案例均脱敏处理，政策依据截至2024年10月最新公开文件，如需结合您具体房产情况分析，欢迎带产证照片私信咨询（不收费，纯公益答疑）。

（排版说明：全文采用呼吸式段落+符号锚点+口语化短句，关键结论加粗/符号强化，杜绝长段堆砌；无““由此可见”等AI腔，用真实对话感替代说教感。）

——一位干了18年不动产税务争议案的律师，掰开揉碎说给你听，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。