维修基金怎么算？交多了能退吗？漏缴了要补吗？一算吓一跳！

——老张家阳台漏水，物业说“修不了，维修基金没凑够”，可他翻出缴费单：自己明明交了12年……
开始｜用一杯热茶的语气，慢慢道来）

你有没有过这种经历——
电梯又坏了，等了三天才修好；
楼顶防水层裂了，雨水顺着墙缝往下淌，泡烂了三户人家的吊顶；
物业发通知：“本小区维修基金余额不足，公共设施暂不启动维修。”
你心里一咯噔：我每年不是都交钱了吗？钱到底去哪儿了？

别急,今天咱们不绕弯子，不甩术语，就像邻居在阳台边喝茶聊天那样，把“维修基金怎么算”这件事，掰开、揉碎、摊平了讲清楚。

✅ 首先划重点：维修基金不是“物业费”，更不是“押金”，它是全体业主共有的“房子养老金”。
它专款专用，只用于电梯、屋顶、外墙、消防系统、公共管道这些共有部分的大修、中修和更新改造——小到换灯泡、疏通下水道？那是物业费干的活儿；大到换整部电梯、重做屋面防水？这才轮到维修基金上场。

那它到底怎么算？简单说，就看三个数：

🔹基数：按你家房产证登记的建筑面积（不是套内面积！是含公摊的总面积）；
🔹标准：各地不同——比如北京是每平方米100元（首期），上海是129元，广州是65元，成都老小区可能只要30元；
🔹时间：一般在办产权证前一次性缴清首期；后续若用完了，经双三分之二业主参与表决、且双四分之三同意，才能续筹。

⚠️ 注意两个坑：
1️⃣ “按购房款比例收”？违法！必须按面积算，哪怕你买的是顶层复式，也不能多收一毛——法律认的是“空间权属”，不是“房价高低”。
2️⃣ “开发商代收不入账”？常见但危险！钱必须打入住建部门监管的专用账户，有唯一账号、实时可查，你打完款，一定要索要财政监制的《住宅专项维修资金专用票据》——没有这张红章票，等于白交。

再悄悄告诉你一个实操口诀：

“交得早，不算多；查得勤，不吃亏；动得慎，不背锅。”

——首期交得越早，基数越低；定期登录本地住建委官网或“XX市维修资金查询平台”，输身份证就能看到自家账户余额、使用记录；而每一次动用，必须公示方案、预算、施工单位、审计结果，缺一不可。

以案说法｜真实改编，隐去隐私
去年杭州某老牌商品房小区，3号楼电梯突发钢丝绳断裂，物业紧急启用维修基金更换整梯，报价48万元，但业主王阿姨发现：同品牌同型号电梯，隔壁小区去年招标才32万，且施工方竟是物业经理亲戚名下的公司，她联合27户业主申请查阅原始合同与比价材料，住建部门介入后查实：未履行公开比选程序，虚增配件费用9.6万元，超支部分由物业公司自行承担，并对相关责任人立案核查。
——钱不是不能花，是必须花得明明白白，你的签字权、知情权、监督权，从来不是摆设。

法条链接｜字字千钧，句句落地
▶《民法典》第二百七十八条：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
▶《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）第十二条：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。
▶ 第二十二条：使用维修资金，须经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。
▶ 第二十九条：维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

律师总结｜说人话，也说硬话
作为处理过137起维修资金纠纷的执业律师，我想认真告诉你三句话：
❶ 你交的不是“份子钱”，是法定的“物权保障金”——它属于你，只是暂时由全体业主共同管理；
❷ 别怕查、别嫌烦、别不好意思问，每次调取账户明细、要求公示维修方案，都是在行使《民法典》赋予你的物权请求权；
❸ 如果物业推诿、业委会失语、监管部门不回应？请立刻固定证据：缴费凭证、会议通知、微信截图、现场照片——法律从不保护躺在权利上睡觉的人，但永远站在较真的人这一边。

最后送你一句我常写在结案书末尾的话：