过户费怎么算？别被一口价忽悠了，这些坑你得提前知道！

普法百科1个月前 (01-05)3

房子谈好了价格,合同也签了，结果一到过户环节，中介或对方突然冒出一句：“还有过户费哦，这个不包含在房价里。”你心里一咯噔——这费用到底谁来出？怎么算的？有没有标准？今天我就以一个老律师的视角，给你掰开揉碎讲清楚，过户费到底是怎么回事，让你买房卖房不再当“冤大头”。

先说重点：过户费不是一笔固定费用，而是由多个税费项目叠加而成，不同城市、不同房产性质、买卖双方身份，都会直接影响最终金额。它主要包括契税、增值税（营业税）、个人所得税、登记费、印花税等，有些情况还涉及土地出让金或评估费。

咱们一个个来看：

契税——买方扛大旗
这是买方必须交的“入场券”，税率根据房屋面积和是否首套有区别：

举个例子：你买一套120万的二手房，首套房且面积80㎡，那契税就是120万×1% = 1.2万元。

增值税及附加——卖方出，但常转嫁
如果房子产权不满两年，卖方要交5.6%左右的增值税及附加（5%增值税 + 0.6%城建教育附加），满两年则免征，注意：这里“满两年”是从房产证登记时间或契税票时间算起，哪个早算哪个。

很多卖家为了“净得价”，会把这笔钱转嫁给买家，比如他说“我要150万净得”，那你实际支付可能得准备160万+，多出来的就是税费。

个人所得税——卖方承担，但可协商
卖方如果房子不是“满五唯一”（即持有满五年且是家庭唯一住房），就要交差额的20%个税，比如他当年买价80万，现在卖150万，差额70万，个税就是70万×20% = 14万！吓人吧？

不过现实中,很多地方允许按“核定征收”，也就是直接按成交价1%来算，比如150万的房子收1.5万，这比差额20%划算多了，但能不能按核定，得看当地政策。

登记费+印花税——小头但不能少
不动产登记费一般住宅是80元/套，非住宅550元；印花税现在基本减半，个人买卖住宅免征，但有些城市仍象征性收一点。

所以综合下来，一套普通二手住宅的过户成本，买方大概要准备房价的1%-3%，卖方如果是“非满五唯一”，可能要承担几万甚至十几万的税费。

关键提醒：合同里一定要写清楚“税费由谁承担”！很多人图省事写“按国家规定各自承担”，听起来公平，实则埋雷，因为“核定征收”这类操作并非全国统一，一旦发生争议，法院可能认定约定不明，最后还得协商或诉讼解决。

我去年代理过一个案子,张女士通过中介买了一套学区房，合同写的是“总价320万，税费各自承担”，过户时，税务窗口要求按差额20%征收个税，约18万元，卖方当场翻脸：“我没这么多钱，你要不补，这房我不卖了！” 张女士傻眼了，她根本不知道还有这种算法。

我们介入后发现,这套房原购价才100万，确实不符合“满五唯一”，但问题出在合同没细化——“各自承担”在法律上成立，但实操中卖方无力支付，交易几乎卡死，最后我们通过调解，让中介承担部分责任（因其未充分告知风险），并协助申请核定征收，最终按1%缴纳了个税，才促成交易。

这个案子告诉我们：口头承诺不可靠，白纸黑字要写清，尤其是“满五唯一”“核定征收”这些专业术语，必须在合同附件中明确约定处理方式。

法条链接：

《中华人民共和国契税法》第三条：契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

律师总结：

过户费不是“杂费”，而是交易成本的核心组成部分，作为普通人，你不需要记住每一条税率，但你必须掌握三个原则：
第一，问清房子是否“满两年”“满五唯一”；
第二，合同必须明确“税费由谁承担”，最好细化到每个税种；
第三，别轻信“一口价”，所有费用都要提前核算清单。

房子动辄百万,几万块的税费差，可能就是你一年的积蓄，法律不会替你精打细算，但你可以用常识和规则保护自己。交易不怕贵，怕的是不清楚。把账算明白，才是对自己最大的负责。

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