二手房怎么贷款？流程卡住了怎么办？

看中了一套心仪已久的二手房,价格合适、地段优越，心里已经开始盘算着装修风格了，可一问中介，说“得先办贷款”，瞬间头大——这贷款到底怎么搞？要准备啥材料？银行会不会不批？万一卡在某个环节，房子黄了咋办？

别慌,今天我就以一个从业十几年的律师视角，带你把二手房贷款这件事儿掰开揉碎讲清楚，咱们不整那些晦涩难懂的术语，就用大白话，让你听完心里有底，办事不慌。

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二手房贷款，第一步先想清楚三件事

很多人一上来就急着跑银行,其实第一步不是填申请表，而是先想明白：

1. 你能贷多少？
   银行不会按房价全给你贷，通常最多只能贷评估价的70%到80%，一线城市有些能到85%，比如房子卖300万，但银行评估只有280万，那你最高可能只能贷224万（按80%算），剩下的首付+税费，都得你自己掏。

2. 你的还款能力够不够？
   银行最关心的是：你有没有稳定收入？月供会不会超过你收入的一半？月供不能超过你家庭月收入的50%，如果你月薪1万，那月供应控制在5000以内，如果有车贷、信用卡分期这些，也得算进去。

3. 征信能不能过关？
   这是硬门槛，最近两年有没有连续逾期？有没有“连三累六”（连续三次逾期或累计六次）？有的话，大概率会被拒贷，哪怕你工资再高，房子再好，征信不好，银行直接说“拜拜”。

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贷款全流程，五步走稳不踩坑

我帮你把整个流程理成五个关键步骤,每一步我都标出“雷区”和“避坑建议”。

第一步：签合同前，先做“预审”
别急着交定金！一定要先让银行做个贷款预审批（也叫“预审单”），拿着你的收入证明、银行流水、身份证、征信报告去银行，让他们估一下你能贷多少、能不能批，拿到预审通过的单子，再去签买卖合同，这才是稳妥操作。

❌ 雷区：先签合同后申请贷款，结果银行不批，定金退不了，违约责任自己背。

第二步：签正式买卖合同，约定贷款条款
合同里必须写清楚：“买方以贷款方式支付房款，若贷款未获批准，双方免责解除合同”，这句话特别重要！没有它，一旦贷不下来，你就可能被房东告违约。

✅ 建议：找专业中介或律师审核合同，别图省事用模板。

第三步：银行面签 + 房屋评估
银行会安排客户经理跟你面谈，核实资料，同时会派评估公司去看房，给出评估价，这个价格直接影响你能贷多少，如果评估价偏低，你可以要求复评，或者跟房东协商降价。

⚠️ 注意：有些老破小、顶层、底层户型，评估价容易被打折。

第四步：银行审批 + 放款条件满足
审批一般要5-10个工作日，通过后，银行会出具《同意贷款通知书》，这时候你要和房东去办理过户，然后拿新的房产证去银行抵押登记，等抵押完成，银行才会放款到房东账户。

💡 小技巧：提前和房东沟通好资金监管账户，避免钱到账后房东拖延交房。

第五步：开始还贷，记得保留凭证
放款后，你会收到还款计划表，每月按时还款，千万别逾期，建议设置自动扣款，避免忘记，所有还款记录都要留着，将来万一涉及离婚、继承，这些都是财产证明。

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以案说法｜他差点赔了10万定金

我去年代理过一个案子：张先生看中一套学区房，当场交了10万定金，签了合同，结果去银行申请贷款时，因为两年前有一次信用卡逾期90天，被拒贷，房东不同意解约，坚持要没收定金。

我们翻合同发现,里面没写“贷款不成可免责”，但我们在谈判中提出：张先生主观无恶意，且及时通知房东贷款失败，并提供了银行拒贷证明，最终通过调解，房东退还了6万，损失总算降到最低。

教训就是：签合同前不做预审，等于裸奔！

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法条链接｜这些规定你得知道

1. 《民法典》第五百九十七条
   当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额不得超过违约一方订立合同时预见到的因违约可能造成的损失。

2. 《城市房地产抵押管理办法》第二十六条
   抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记，不得对抗第三人。

3. 中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第十条
   贷款人应审查借款人的信用状况、还款能力及抵押物价值，确保贷款安全。

这些法条听着枯燥,但关键时刻能救命，比如你贷款失败，只要能证明非主观恶意，法院通常会酌情减免违约责任。

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律师总结｜稳字当头，步步为营

二手房贷款不是简单的“借钱买房”，而是一场涉及合同、金融、产权转移的系统工程，作为律师，我反复提醒客户一句话：不要用情绪做决定，要用流程控风险。

记住四个关键词：

• 预审先行：别跳过这一步；
• 合同留退路：写明“贷款不成可解约”；
• 评估盯紧点：别让房子“被低估”；
• 征信常维护：平时少刷爆卡，按时还款。

房子是大事,贷款是关键，走对一步，安居乐业；走错一步，伤财又伤心，希望你读完这篇文章，不仅能顺利贷下款，还能在每一个环节，都活得明明白白。

毕竟,法律不保护粗心的人，只偏爱有准备的大脑。

二手房怎么贷款？流程卡住了怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。