房屋契税怎么算？买套房到底要多掏多少钱？

买房，对大多数人来说，是一辈子的大事，签合同、付首付、办贷款……每一步都让人紧张，但很多人到了最后环节才发现：哎，怎么还有个“契税”？这玩意儿到底怎么算？是不是交得越多房子就越贵？今天咱就掰开揉碎，把房屋契税这件事说清楚，让你在交钱的时候心里有底,不被开发商或中介一句话唬住。

先说结论：契税不是随便定的，它跟房子的性质、面积、你是不是“首套”，甚至你所在的城市政策都有关系。它不是房产证的工本费，也不是“服务费”，而是国家规定的法定税收,属于买方必须承担的成本之一。

那具体怎么算呢？咱们分几种情况来聊。

首套房，90㎡以下

恭喜你，这是最省钱的一种！按目前全国大部分城市的政策（尤其是执行国家指导标准的地区），契税税率是1%。
举个例子：你买了一套总价200万的新房，是首套，面积85㎡，那契税就是：
200万 × 1% =2万元。
不多吧？可别小看这1%，要是税率翻倍,你就得多掏好几万。

首套房，90㎡以上

面积大了，享受的优惠就少了，这种情况下，契税税率通常是1.5%。
还是200万的房子，面积100㎡，首套，那契税就是：
200万 × 1.5% =3万元。
多了1万，听起来不多，但对刚凑齐首付的家庭来说,可能就是半年饭钱。

二套房

不管你面积多大，只要你是买第二套房，多数城市都会“提一档”征税。

• 面积90㎡以下：税率一般为1% → 不少城市已取消优惠，直接按2%起
• 面积90㎡以上：基本统一为2%，有些城市甚至到3%

比如你在杭州或南京买二套房，120㎡，总价400万，那契税可能是：
400万 × 2% =8万元。
注意，有些城市对二套“非普通住宅”（比如别墅、豪宅）直接按3%收，那就是12万——这笔钱,够你换辆不错的代步车了。

第三套房及以上，或商业用房

这类房子基本没有优惠政策。不管面积大小，统一按3%征收。
比如你买个商铺或者写字楼，总价300万，契税就是9万,一分不能少。

还有一点很多人忽略：契税是按“网签合同价”还是“核定价”来收？
答案是：哪个高，按哪个收。
有些地方税务系统会评估你的房子值多少钱，如果你合同写低了，想逃税？不好意思，税务局有自己的“参考价”，照样按高的收，所以别想着“阴阳合同”能省契税，风险极大，一旦查出来，补税+罚款+滞纳金,得不偿失。

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以案说法：张姐差点多交4万块

我去年代理过一个案子，张姐在成都买首套房，面积89.5㎡，总价198万，中介告诉她：“您这面积卡在90㎡边缘，税务局可能会按90㎡以上算，得交1.5%。” 张姐一听，慌了,差点当场多准备了近一万块。

后来我们去不动产登记中心调了房屋测绘报告，明确写着“建筑面积：89.38㎡”，根据成都市规定，以不动产权证登记面积为准，不足90㎡即享受1%优惠。张姐只交了1.98万元契税，而不是2.97万。

这个案子告诉我们：面积差0.1㎡，可能差出一万多块钱。关键时刻，一张测绘图，就是你的“护身符”。

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法条链接：

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

契税税率为百分之三至百分之五。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于优化个人住房转让环节契税政策的公告》（2024年新政）明确：

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。
对个人购买家庭第二套住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收。

也就是说，现在全国大部分城市已经执行这个“阶梯式优惠税率”，但最终执行标准,还得看当地住建和税务部门的具体通知。

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说到底，契税不是“杂费”，而是法律明文规定的义务，但它也不是“死数”，你可以通过合理规划购房资格、确认房屋性质、核实实际面积等方式，合法合规地降低税负。

我给各位购房者三点建议：

1. 买房前先查当地政策——别光听销售说,去市政府官网或税务局公众号查最新契税标准；
2. 保留所有原始文件——尤其是房屋测绘报告、购房合同、完税凭证,关键时刻能救命；
3. 别信“包搞定”“能避税”的承诺——正规渠道缴税最安全,侥幸心理只会带来更大代价。

房子是家，也是资产，在掏钱之前，把每一笔账算清楚，是对自己的负责，也是对家庭未来的尊重。
契税虽小，细节决定成败，愿你买房之路，少一点套路,多一点明白。

——一名陪你把法律讲透的律师朋友

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