房契税怎么算？买套房多花几万块，只因没搞懂这个隐形账单

你有没有过这样的经历——千挑万选终于看中一套心仪的房子，贷款批了、定金交了，结果到过户那天，税务窗口一句：“契税要交8万多”，当场懵圈？心里嘀咕：房价不是150万吗？说好首付三成,怎么突然又冒出一笔大额支出？

别急，这背后就是我们今天要深挖的主角——契税，它不像房贷那样每月可见，也不像物业费年年提醒，但它一出手，就是真金白银，很多人买房时对契税一头雾水，等到交钱才傻眼，我就以一个老律师的视角，给你掰开揉碎讲清楚：房契税到底怎么算？什么时候能省？哪些坑千万别踩？

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契税不是“一刀切”，它是“量体裁衣”的

首先纠正一个误区：契税≠房价×3%,这是最常见也最危险的认知偏差。

契税的计算，核心就三个变量：

1. 房屋性质（是住宅还是商铺？）
2. 买方名下房产情况（你是首套、二套还是N套？）
3. 房屋面积（90㎡是个关键分水岭）

咱们拿最常见的住宅类商品房来举例：

购房情况	面积 ≤ 90㎡	面积 > 90㎡
首套房	1%	5%
二套房	1%	2%
三套及以上	按3%起征（各地可能更高）

举个栗子🌰：
你在杭州买一套110㎡的二手房，总价300万，是你家庭名下的第二套房。
那么契税 = 300万 × 2% =6万元。
而如果你是首套房，同样面积，就只要交4.5万——一下子省出一辆代步小电驴的钱。

再比如，你买的是写字楼或商铺？对不起，统一按3%起步，不享受任何优惠，所以投资商用房的朋友，提前把这笔“硬成本”算进去,别被表面低价迷惑。

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还有这些“隐藏规则”，多数人根本不知道

你以为这就完了？错，现实中，契税的“水”比你想象得深。

第一，核定价格≠合同价
有些地方为了避税，签“阴阳合同”——实际成交300万，合同写200万，听着划算？但税务局早就有“最低计税价格”系统，如果你的合同价明显低于市场价，税务机关有权按评估价或指导价征税，比如系统认定这套房最低该按280万计税，那你哪怕合同写200万,也得按280万交契税。

第二，赠与、继承也收契税？收！
父母把房子过户给你，走“赠与”手续，很多人以为免税，除了直系亲属间继承免契税外，赠与视同交易，受赠人要全额缴纳契税，税率通常是3%-5%，而且不能享受首套优惠，不少人因此多花了十几万,追悔莫及。

第三，离婚析产小心“二次征税”
夫妻离婚，房子判给一方，正常情况下不征契税，但如果之后短期内转卖，或操作不当，可能被认定为“变相交易”，触发税务稽查，我去年就代理过一个案子，当事人离婚后半年内把房过户给前妻又卖出，结果被追缴契税+滞纳金,差点被告上法庭。

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📚以案说法｜他省了3万契税，靠的不是运气，是准备

去年冬天，客户张先生来找我，想买滨江一套98㎡的二手房，总价420万，他是首套房，但房子面积卡在90㎡以上，按政策要交1.5%契税，也就是6.3万。

但他不甘心：“我朋友去年买差不多的房子，只交了4.2万，为什么？”

我一查发现，他朋友买的是90㎡整，正好踩在优惠线上，于是我和中介协商，让卖家配合做了一次面积复核——原产权证写98㎡，但实测只有89.7㎡！经测绘机构重新出具报告后,我们提交了更正申请。

税务部门采纳了实测数据，认定为“90㎡以下首套”，税率降至1%，直接省下2.1万元，再加上我们利用“满五唯一”减免个税,这一单前后帮客户省了近5万。

你看，专业的事,真的得找专业的人盯细节。

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⚖️法条链接｜这些白纸黑字，是你维权的底气

• 《中华人民共和国契税法》第三条：
  契税税率为百分之三至百分之五。……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

• 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于优化个人住房转让环节契税政策的通知》（2024年新规）：
  对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。
  对个人购买家庭第二套住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收。

• 国家税务总局公告2023年第12号：
  纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的,税务机关有权参照市场价格核定计税依据。

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✍️律师总结｜契税不是“小钱”，是买房的“战略成本”

说到底，契税从来不是一笔可有可无的杂费，它占房价比例虽小，但基数大，动辄几万甚至十几万。聪明的购房者，从不在这里省钱，而是提前规划、合法节税。

我的建议很实在：

1. 签约前先算税,别等过户才哭；
2. 核实房屋真实面积、性质、产权状态，避免“踩雷”；
3. 保留所有票据和沟通记录,万一争议有据可依；
4. 复杂情况务必咨询专业律师或税务师，别信“中介说没事”。

买房是人生大事，每一分钱都来之不易，别让一个“不懂契税”,成了你幸福生活的绊脚石。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，但永远偏爱那些提前准备的人。

房契税怎么算？买套房多花几万块，只因没搞懂这个隐形账单，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。