住房面积怎么算？买错一平米，多花几万块！

你有没有过这种经历——签完购房合同，拿到房产证一看，实际得房率比销售说的少了快十个点？原本说是80㎡的套内面积，结果公摊一算，到手只剩65㎡？别急，这事儿啊，在楼市里太常见了，今天我就用大白话，给你掰扯清楚：住房面积到底怎么算？哪些是“真实面积”，哪些又是开发商的“文字游戏”？

咱们买房，最关心的是“我能住多大”，但开发商嘴里的“建筑面积”，和你真正能踩在脚下的“使用面积”,根本不是一回事。

• 建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积
• 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积（按比例折算）
• 公摊面积呢？就是你楼里的电梯井、楼梯间、公共门厅、设备层这些大家共用的部分,按比例分摊到每户头上。

举个例子：你买了一套标称100㎡的房子，听起来挺大气，结果一查，套内面积才70㎡，剩下30㎡全是公摊，如果你住在高层住宅，电梯多、大堂豪华，公摊高也正常；可要是老小区或多层板楼，公摊超过20%，那就要警惕了——是不是被“虚胖”了？

更坑的是，有些开发商还会玩“赠送面积”的套路，送你一个封闭阳台”“送飘窗、送阁楼”，听着像捡便宜，其实很多根本不计入产权面积，也不能写进房产证，一旦将来拆迁或转卖，这部分“赠品”很可能不被承认,血亏！

看房时一定要盯紧三份文件：

1. 商品房买卖合同——里面必须明确标注建筑面积、套内面积、公摊面积；
2. 房屋测绘报告——由第三方测绘机构出具,最具法律效力；
3. 不动产权证——最终以它登记的面积为准。

记住一句话：你为每一平方米付的钱，都应该清清楚楚写在纸上，而不是靠销售一张嘴忽悠。

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以案说法

去年杭州有个案子特别典型，张先生花了480万买了一套改善型住宅，合同写明建筑面积120㎡，得房率宣称75%，等交房后他请专业机构一测，发现实际套内面积才78㎡，得房率仅65%，相当于他花了近10万块，买了根本看不见的“空气面积”。

张先生起诉开发商虚假宣传，法院审理发现，开发商在沙盘和宣传资料中确实标注“高得房率”，但合同里只写了总建面，没明确说明公摊构成，最终判决：开发商退还部分房款,并赔偿损失共计12万元。

这个案子告诉我们：口头承诺不可信，合同约定才是铁证，哪怕销售说得天花乱坠，只要没写进合同,维权就难如登天。

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法条链接

根据《民法典》第50九条：

“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，商品房买卖合同中对房屋面积有明确约定的，应依约履行。”

《商品房销售管理办法》第十八条明确规定：

“房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人明示所售房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊部位及面积等内容，并在合同中载明。”

还有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：

如果房屋实际面积与合同约定面积误差超过3%,买受人有权请求解除合同或要求返还差价。

这些法条就像你的“购房防坑盾牌”,关键时刻能救命。

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说到底，住房面积不是数学题，而是权利题，你买的不是一串数字，而是一家人的生活空间，每一平米的背后,都是真金白银和未来十年的生活质量。

作为执业十几年的律师,我给你的建议只有三条：

1. 别轻信“赠送”“高得房率”这类营销话术,一切以合同和测绘报告为准；
2. 签约前务必要求开发商提供分摊明细表，搞清楚30㎡公摊到底“摊”了啥；
3. 收房时记得委托专业机构复测面积,发现问题及时主张权利。

房子是你人生中最大的一笔消费，不该糊里糊涂地买单，搞清面积真相，才能守住钱包,也守住尊严。

住房面积怎么算？买错一平米，多花几万块！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。