房子漏水闹心又伤财，该找谁赔？自己修还是告上法庭？

你有没有经历过这样的糟心事？明明是花了一辈子积蓄买的房子，结果住进去没几年，天花板就开始“下雨”——不是暴雨天，而是每逢下雨必渗水，墙皮一块块剥落，霉斑爬满墙面，连晚上睡觉都闻着一股潮湿的土腥味，更别提楼下邻居上门敲门：“你们家漏下来了，我家客厅都成‘水帘洞’了！”

这时候很多人第一反应是：修！赶紧修！可问题是——到底是谁的责任？物业？楼上邻居？开发商？还是只能自认倒霉？

别急,作为从业十几年的房产纠纷专业律师，今天我就用大白话，给你捋清楚这套“房屋漏水”的应对逻辑，不讲法条堆砌，只说你能听懂、能用上的干货。

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先搞清：漏的是哪儿？从哪儿来？

处理漏水问题,第一步永远不是找人修，而是定责，责任没搞清就动手，修好了也白修，钱花了还可能被反咬一口。

常见的漏水类型有三种：

1. 自家管道漏水（比如卫生间水管破裂）
   → 责任在你自己，该修得修，该赔楼下的也得赔。

2. 楼上住户导致的渗水（比如他家阳台没做防水、洗衣机排水管老化）
   → 责任在楼上，你可以要求他限期维修并赔偿损失。

3. 公共区域或建筑结构问题（比如外墙裂缝、屋顶防水层老化）
   → 这属于小区共用部分，归物业公司或开发商管，尤其是还在保修期内的（一般防水工程保修5年），开发商必须负责。

别一上来就砸墙撬地砖,先拍照、录像，固定证据；再请物业或第三方鉴定机构查清漏水源头，这一步，决定了你后续能不能理直气壮地“要说法”。

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三步走策略：沟通 → 协商 → 起诉

我见过太多业主,一发现漏水就火冒三丈，直接冲上楼去吵架，结果邻里关系搞僵，问题也没解决。

正确的做法是“三步走”：

第一步：冷静沟通
先联系责任人（楼上邻居或物业），态度平和地说明情况，附上照片和视频，表达“我希望一起解决问题”的诚意，很多人其实愿意配合，只是不知道问题严重性。

第二步：书面协商+第三方介入
如果对方推诿，那就发一份《告知函》或通过物业出面协调，记得保留聊天记录、通话录音，必要时可以共同委托专业检测公司做漏水原因鉴定——这笔钱花得值，因为它是日后打官司的“铁证”。

第三步：该告就告，别拖
要是对方就是耍无赖，拒不维修也不赔偿，那就别犹豫了，收集好证据，直接起诉到法院，法院会根据鉴定报告判责任归属，还能强制执行维修和赔偿。

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以案说法｜楼上天天泡澡，楼下变“湿地公园”

我代理过一个真实案例：杭州某小区的李先生，家里客厅天花板常年滴水，墙纸发黑脱落，孩子过敏反复发作，他多次找楼上邻居反映，对方却说“我又没装修，关我什么事？”

我们介入后,申请了房屋质量检测，鉴定报告显示：楼上卫生间的防水层施工不合格，洗澡时积水渗透至楼下，而该房屋才入住3年，仍在防水保修期内。

最终法院判决：楼上业主承担主要责任，开发商承担连带责任，赔偿李先生修复费用、家具损失及精神损害抚慰金共计8.6万元，并限期完成整改。

这个案子的关键点就在于——有了权威鉴定，责任无法抵赖。

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法条链接｜这些法律为你撑腰

• 《民法典》第296条：不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
• 《民法典》第1167条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求停止侵害、排除妨碍、恢复原状。
• 《建设工程质量管理条例》第40条：屋面防水工程、有防水要求的卫生间最低保修期为5年。
• 《物业管理条例》第35条：物业服务企业应当按照合同约定，对共用部位、共用设施设备进行维修养护。

这些不是冷冰冰的文字,而是你维权的“武器”。

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律师总结｜漏水不可怕，怕的是不懂“怎么办”

房屋漏水,表面看是技术问题，本质是权利与责任的博弈，很多人选择忍气吞声，是因为怕麻烦、怕得罪人，但你要明白：你的房子是你最重要的资产，你的生活环境关乎健康与尊严。

记住这几句话：

✅ 漏水第一时间拍照留证，别删！
✅ 找准源头再行动，别乱修！
✅ 沟通要有理有据，别情绪化！
✅ 谈不拢就走法律程序，别放弃！

我不是鼓动你动不动就打官司,而是想告诉你：当你掌握规则，才能真正保护自己。

房子不该是“避风港”变成“漏水窟”，遇到问题，别慌，别怂，一步一步来，总能找到出路。

毕竟,安居，才能乐业。

房子漏水闹心又伤财，该找谁赔？自己修还是告上法庭？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。