房子怎么抵押贷款？流程不清、被拒贷了怎么办？

手头紧,急需一笔钱周转，翻遍银行卡和信用额度，发现还是不够？这时候，有人告诉你：“把房子拿去抵押贷款吧。”可话音刚落，脑子里立马蹦出一连串问题——
“我这房子能办吗？”
“要准备啥材料？”
“银行会不会不批？”
“利息高不高？万一还不上咋办？”

别急,今天我就以一个从业十几年的律师视角，用大白话给你捋清楚：房子到底该怎么抵押贷款？中间有哪些坑必须避开？如果申请被拒，又该怎么办？

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先搞明白：什么叫房产抵押贷款？

简单说,就是你把自己名下的房子当作“担保品”押给银行或金融机构，换来一笔现金，你还钱，房子安然无恙；还不上，对方有权依法处置这套房来抵债。

听起来有点沉重,但其实这是非常常见的融资方式，尤其适合需要大额资金（比如几十万甚至上百万）用于创业、装修、还债或子女教育的家庭。

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谁能办？你的房子“够格”吗？

不是所有房子都能拿来抵押,关键看三点：

1. 产权清晰
   房子必须是你本人或共有人名下，有不动产权证（也就是“房产证”），没有产权纠纷、查封、冻结等情况。

2. 房屋类型合规
   商品房最容易通过审批，其次是已购公房、经济适用房（部分需补缴土地出让金），小产权房、集体土地上的自建房基本不行。

3. 房龄与地段
   银行一般要求房龄不超过20-30年，位置不能太偏，老破小、郊区独栋这些，评估值低，可能贷不到多少钱。

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具体怎么操作？五步走清清楚楚

第一步：自查资质 + 明确需求

问问自己：想贷多少？打算几年还？月供能不能承受？同时查征信——如果有逾期记录，尤其是近两年有多次“连三累六”（连续三次逾期，累计六次），大概率会被拒。

第二步：选机构

主流是商业银行（如工行、建行），利率低但审核严；也有消费金融公司、信托或民间助贷机构，速度快但成本高，一定要警惕“砍头息”“服务费陷阱”。

小建议：优先考虑房贷合作银行，如果你原来的按揭就是它家的，沟通更顺畅。

第三步：提交材料

通常包括：

• 身份证、户口本、婚姻证明
• 房产证原件
• 收入证明（工资流水、营业执照等）
• 征信报告（可自行在人民银行打印）

有的银行还会要求提供贷款用途证明,比如装修合同、购货发票——注意！严禁将抵押贷款资金流入股市、炒房等领域，否则一旦查到，银行会提前收回贷款！

第四步：评估 + 审批

银行会委托第三方评估公司上门看房,给出估值，你能贷到的钱，一般是评估价的50%-70%，比如房子值100万，最多贷70万。

审批时间一般5-15天，期间可能会接到电话核实信息，务必如实回答。

第五步：签合同 + 办抵押登记

通过后,签借款合同和抵押合同，然后去不动产登记中心办理抵押登记手续，这一步特别重要——不登记，抵押不成立！

办好之后,银行才会放款。

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常见问题 & 应对策略

🔹问题1：申请被拒怎么办？
先别慌，找银行问清楚原因，常见原因包括：

• 征信不良
• 负债率过高（月还款超过收入70%）
• 房产评估值不足
• 贷款用途不明

👉 对策：如果是征信问题，养半年信用再试；如果是负债高，可以尝试增加共同借款人；如果是房龄老，换一家对老旧房产更友好的银行试试。

🔹问题2：利率太高怎么办？
目前主流抵押贷年化利率在3.5%-6%之间，比信用贷便宜多了，但如果看到“月息1分以上”的，赶紧跑！那是套路贷。

可以多对比几家银行,或者通过正规助贷平台协助申请，争取最优利率。

🔹问题3：还在还按揭，还能再抵押吗？
可以！这叫“二次抵押”，但难度大、额度低，且必须征得原贷款银行同意，更推荐的做法是“结清+重新抵押”或“转贷”。

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以案说法｜他差点丢了房子，只因没看清这一条

我曾代理过一个真实案件,李先生因生意急需80万，听朋友介绍找了某“金融服务公司”，对方称“无需征信、当天放款”，结果签完一堆文件后，他的房子被悄悄做了全权委托公证，还设定了高额债权。

短短三个月,李先生没收到一分钱，房子却被低价过户给了陌生人，他报警、起诉，折腾两年才追回来，人也几乎崩溃。

⚠️ 教训深刻：
任何涉及房产的贷款，绝不能做全权委托公证！绝不签空白合同！绝不让非正规机构持有房产证原件！

这类操作往往是“套路贷”的前奏，表面是抵押，实则是夺房。

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法条链接｜这些法律红线不能碰

根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：

“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”

也就是说,没去不动产登记中心办登记，抵押无效，银行也不能优先受偿。

另据《民法典》第四百零七条：

“抵押权不得与债权分离而单独转让。”

这意味着,哪怕你签了借款合同，只要没完成抵押登记，房子就不会轻易被人拿走。

《贷款通则》明确规定：贷款资金不得用于股本权益性投资、股票期货等高风险领域，违规使用，银行有权提前收贷。

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律师总结｜理性借贷，守住你的“家”

房子,不只是资产，更是家的象征，把它拿去抵押，是一次重大财务决策，绝不能冲动。

✅ 记住几个核心原则：

1. 只找正规机构——银行、持牌金融机构最安全；
2. 全程亲力亲为——不要交钥匙、不办委托、不离手证件；
3. 用途合法合规——保留好资金流向凭证；
4. 量力而行——别让月供压垮生活质量；
5. 定期查看征信与抵押状态——防止被人冒名操作。

最后送大家一句话：
借钱不可怕，可怕的是不懂规则还盲目信任。
只要你头脑清醒、程序规范、留有证据，房子抵押贷款完全可以成为你渡过难关的“救命绳”，而不是压垮生活的“最后一根稻草”。

有问题,找专业的人问一句，往往就能避过一场灾，我是律师老张，下次见。

房子怎么抵押贷款？流程不清、被拒贷了怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。