法拍房怎么买？一文教你避开所有坑！

法拍房是什么？

法拍房,全称“法院拍卖房产”，是指因债务纠纷、抵押违约等原因被法院强制拍卖的房产，相比市场价，法拍房通常价格较低，吸引了不少投资者和刚需购房者，但低价不等于低风险，购买法拍房涉及复杂的法律程序和潜在隐患，稍有不慎就可能“捡漏变踩雷”。

法拍房购买流程

获取拍卖信息

法拍房信息主要来源于法院官网、司法拍卖平台（如阿里拍卖、京东拍卖），部分中介机构也会提供相关信息，重点关注：

• 房屋现状（是否带租约、有无占用）
• 起拍价和评估价
• 竞拍保证金（通常为起拍价的10%-20%）

实地看样

法院一般会安排统一看房时间,务必亲自考察，重点关注：

• 房屋产权是否清晰（有无抵押、查封）
• 是否存在长期租赁（“买卖不破租赁”可能影响入住）
• 物业欠费情况（水电、物业费可能由买家承担）

缴纳保证金，参与竞拍

• 竞拍前需在指定账户缴纳保证金,若竞拍失败可退还。
• 竞拍方式分为网络竞拍和现场竞拍，目前以线上为主。
• 竞拍策略：设定心理价位，避免冲动加价。

竞拍成功后的手续

• 支付尾款：通常需在7-15天内付清，逾期可能没收保证金。
• 办理过户：凭法院《成交确认书》《裁定书》等文件，到房管局办理产权登记。
• 清房收房：若原房主或租客拒不搬离，可申请法院强制执行。

法拍房的风险与应对策略

产权风险

部分法拍房可能存在多次抵押、共有产权纠纷，建议提前查清产权档案。

隐形费用

• 税费：法拍房税费可能比普通二手房高，包括契税、增值税、个税等。
• 欠费：原业主拖欠的物业费、水电费、滞纳金等可能由买家承担。

腾房困难

若房屋被占用或存在长期租赁,清房可能耗时耗力，甚至需要通过诉讼解决。

应对策略：

• 委托专业律师尽调，核查产权、债务、租赁情况。
• 提前计算总成本（房价+税费+欠费+律师费）。
• 优先选择空置或法院承诺负责腾房的法拍房。

建议参考

1. 新手慎入：法拍房适合有经验或专业指导的买家，首次尝试可考虑“辅拍机构”协助。
2. 资金准备充足：法拍房要求全款或短期贷款，普通按揭可能来不及。
3. 关注法拍平台动态：部分优质房源竞争激烈，需提前做好功课。

相关法条

1. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）

   明确司法拍卖流程、保证金规则、成交后续手续等。

2. 《民法典》第七百二十五条

   “买卖不破租赁”原则，租赁合同未到期，新业主需继续履行。

3. 《税收征收管理法》

   法拍房税费缴纳义务,买家需承担契税等法定税种。

小编总结

法拍房虽价格诱人，但风险与机遇并存。“捡漏”的前提是做好充分尽调，避免盲目跟拍。对于普通购房者，建议在专业律师或辅拍机构协助下操作，确保交易安全。便宜不等于划算，稳扎稳打才是王道！

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