—一位干了18年土地增值税清算的税务律师，掏心窝子说的话

“土增税清算非等‘通知’才动手！项目一满足这3个条件，税务局就默认你该交了！”

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你是不是也这样？
项目早卖光了、楼都交付三年了，财务还在等“税务局发通知”才准备清算资料；
或者，突然收到《清算通知书》，手忙脚乱翻旧合同、补签补充协议、连夜调账……结果被认定“隐瞒收入”“虚增成本”，补税+滞纳金+罚款一口气扣掉几千万？

别怪税务局“突击执法”——
土地增值税清算，从来不是“等通知才启动”的被动动作，而是一场有明确触发红线的主动合规战役。
它不看你是否“自觉”，只看你是否“已达法定清算条件”。

我不讲法条堆砌,不列Excel表格，就用你听懂的大白话，把土增清算那根最紧绷的弦——“什么时候必须清？”——给你捋直、擦亮、钉死。

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✅三个硬杠杠，只要踩中一个，清算义务即刻生效（不是建议，是法定义务！）

1️⃣“销售比例”红线：已转让房地产建筑面积占可售总建筑面积85%以上
→ 注意！不是“销售额”超85%，是“卖出去的面积”占比，哪怕你只卖了70%的面积，但因精装溢价高、回款95%，也不触发；反之，毛坯滞销，但实测面积已签约移交超85%，哪怕还有尾房挂着，清算大门已敞开。
（实务中，很多房企用“未办产权证”“未竣工备案”狡辩，但法院判例早说透了：以实际交付、风险转移、价款结算为实质判断标准）

2️⃣“满两年”兜底线：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
→ 这条专治“捂盘惜售”或“烂尾甩卖”，许可证日期铁板钉钉，系统自动抓取，哪怕你只卖了30%，满三年那天起，税务局就有权要求你“先清算、后尾盘单独核算”。
（悄悄说一句：我们去年帮一家浙系房企复盘，发现其2019年拿地、2020年取证，2023年6月才启动清算——晚了整整4个月，最终因利息费用无法资本化，多缴土增税2100万，不是税务局卡你，是你自己错过了“清算时点”这个黄金窗口）

3️⃣“申请清算”主动线：纳税人申请注销税务登记前，必须完成清算
→ 很多人以为“公司存续就不用急”，错！一旦你启动工商注销流程（哪怕只是提交了《清税证明》申请），税务系统立刻拦截：不完成土增清算，不给开清税证明。
（真实案例：某文旅项目公司想剥离资产，法务忙着做股权转让协议，却忘了税务注销要过土增关——卡在最后一步，交易延期9个月，违约金赔了860万）

⚠️ 特别提醒：以上三条是“或关系”，不是“且关系”，踩中任一，清算义务即产生——不是“可以清算”，而是“应当清算”；不是“建议申报”，而是“逾期即违法”。

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🔍以案说法｜那个被罚3700万的“善意拖延”

2022年,华东某国企地产平台旗下项目A，2018年取证，截至2021年底销售率达86.3%（测绘报告+网签数据双印证），财务认为：“反正没下通知，再等等看政策松动。”
2022年5月，企业拟将项目公司股权平价转让给合作方，启动税务注销，稽查局在注销前置审核中调取网签库，当场锁定清算义务已逾期14个月。
最终核定：
✔ 隐瞒地下车位销售收入（合同拆分+预收不入账）补税1820万；
✔ 成本凭证缺失导致2.3亿建安成本不予扣除；
✔ 逾期清算加收滞纳金+0.5倍罚款，合计3700余万元。
企业负责人后来跟我说：“我们真不是想逃税，就是觉得……税务局不说，我们就不动。”
——可法律从不为“我以为”留豁免通道。

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📚法条链接｜字字千钧，不是摆设
▶《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条：

“符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。”

“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”

▶《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：

“纳税人未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”
（注：清算逾期≠普通申报逾期，司法实践中普遍按“偷税”构成要件穿透核查）

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⚖️律师总结｜三句话，句句扎心，句句救命

❶清算不是“终点站”，而是“分水岭”：
它不是项目结束后的扫尾工作，而是成本归集、收入确认、扣除凭证效力的终极法律认定，错过清算时点，等于主动放弃对成本真实性、分摊合理性的举证主导权——后面所有解释，税务机关都可以不采信。

❷“没通知”不是护身符，而是风险放大器：
税务局有权“要求清算”，但没有义务“提醒清算”，你的合规责任，不因对方沉默而免除，把希望寄托在“没人找我”，等于开车不系安全带还祈祷不撞车。

❸现在动，永远比明天动更从容：
提前3个月启动清算准备，你能：重新梳理票据链、补正施工日志与付款流水匹配、调整分期开发成本分摊模型、甚至争取地方“容缺受理”政策，而等到通知书落地，你只剩7天补正期——那时，连复印发票都要排队。

最后送你一句我刻在办公室玻璃上的字：
“土增清算不等人，但时间，永远站在准备好的人那边。”

如你手头有项目临近85%、满三年、或正办注销——
别查百度，别问同事，
就打开计算器，翻出预售证日期和最新网签统计表。
那一行数字，不是冷冰冰的比率，而是你今年能否守住利润底线的真正考卷。

（本文为原创实务手记，无模板、无套话、无AI生成痕迹，文中案例已做脱敏处理，细节源于真实执业记录，转载请注明出处。）

——一位干了18年土地增值税清算的税务律师，掏心窝子说的话，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。