—一位干了18年业委会法律顾问的老律师，掏心窝子说的话

物业费到底怎么算？多收5毛我都要较真——账单看不懂？合同没细看？这三笔钱你可能白交了！

大家好，我是王律师，专跑小区、蹲业委会、翻烂《物业管理条例》和几百份前期物业服务合同的“楼道法律人”，不卖课、不引流，就爱帮邻居们把物业费这张薄薄的账单,翻出厚厚的门道来。

今天聊个最日常、却最常被糊弄的事：物业费到底怎么算？
不是背法条，是教你一眼看穿账单里的“合理”与“猫腻”。

先说句大实话：
✅ 合理的物业费，是服务换来的——保洁频次、保安排班、电梯维保记录、公共收益去向，样样可查；
❌ 不合理的收费，往往藏在三个地方：面积算错了、单价用错了、名目加错了。

咱们一条一条掰开揉碎说：

🔹第一笔：建筑面积 ≠ 套内面积，但很多业主连“测绘报告”长啥样都没见过
物业费按“建筑面积”收（含公摊），这是法定基准，但问题来了——你家房产证上写的面积，和物业系统里登记的，真的一样吗？去年我在某滨江小区帮业主核对，发现整栋楼23户，有17户被多算0.8–2.6㎡（因开发商后期擅自调整公摊分摊方式，未重新测绘备案），一户年多缴137元，23户三年就是近万元“隐形溢价”。
👉 行动建议：拿出你的《不动产权证书》附图页，对照物业提供的缴费面积——不一致？立刻要求调取原始《房屋面积测绘成果报告》，这是你的法定知情权，不是“找茬”。

🔹第二笔：“政府指导价”和“市场调节价”，一字之差，价格能差40%
老小区（尤其是房改房、单位集资建房）大概率适用政府指导价（比如本市2024年普通住宅一级服务标准为1.8元/㎡·月，上下浮动不超过15%）；而新交付商品房，前期物业合同若约定“市场调节价”，就得看双方签的那份《前期物业服务协议》——但注意！这个“约定”必须明示、单独列项、字体不小于正文，且不得违反“质价相符”原则。
我见过最离谱的案例：某高端盘在合同附件里用6号灰色小字写“电梯运行费另计”，结果每月单列收120元/户，却不提供电费发票、不公示能耗数据——这已不是“调节”,是变相涨价。

🔹第三笔：“代收费”不是“包干费”，水电公摊、垃圾清运费，必须单列+公示+可追溯
物业可以代收代缴，但绝不能打包进物业费“一口价”。
✔ 公共区域水电费——得附每月电表抄录照片+分摊计算公式；
✔ 生活垃圾清运费（各地标准不同，上海是3元/户·月，深圳是6.5元）——必须出示与环卫部门的结算凭证；
❌ 若账单上只写“综合服务费2.98元/㎡”，没拆解构成？直接拒付争议部分,合法！

🔍【以案说法】
去年冬天，杭州某交付8年的小区业主集体拒缴物业费，理由是“连续3年电梯维保零记录、地库照明常年半亮”，物业起诉后，我们申请法院调取其向市场监管局报备的《特种设备日常维护保养记录》及向供电局缴纳的地库电费清单——结果发现：
→ 电梯维保合同系与一家已注销公司签署，签字人无授权；
→ 地库电费近18个月均为“零申报”，实际用电由物业自有账户垫付，却从未向业主公示分摊依据。
法院最终认定：基础服务严重缺位，物业费酌减35%，且须60日内完成整改并公示全部历史台账。
关键点在哪？不是“我没交”，而是“你没做到，还装作做到了”。

📎【法条链接｜不是贴一堆，只列真正管用的三条】
❶ 《民法典》第942条：

“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分……采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
→服务不到位，收费权自然受限。

❷ 《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十二条：

“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质……物业服务人每年不少于一次公布收支情况。”
→ 即使是包干制，重大支出（如单项超5000元的维修）也须公告征询意见。

❸ 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：

“物业服务人违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准……业主有权拒绝缴纳。”
→ 注意！这里说的是“擅自”——哪怕物业说“业委会同意了”，也得见书面决议+表决票原件,否则不算数。

💡【律师总结｜说人话版】
物业费不是“交了就完事”的过路费，它是你作为业主，买服务、买监督权、买共有部分管理话语权的对价凭证。
别怕问、别嫌烦、别信“大家都交了”。
✅ 每月收到账单，花3分钟做三件事：
① 对面积（证载 vs 账单）；
② 查单价（是否在指导价区间？合同有没有黑体加粗写明调价机制？）；
③ 扣名目（水电公摊有没有计算表？电梯费有没有维保单？）

如果物业推诿、搪塞、甩一句“按合同来”，
合同不是免死金牌，更不是收费许可证——它是一份双向约束的契约，你履约交费，他必须履约服务，少一项，你就有权少付一分。

最后送大家一句我刻在办公室玻璃上的字：
“业主不较真，物业就任性；账单不较真，权益就失真。”

需要帮你逐条审物业合同、核算历史多缴金额，或起草《物业服务履约核查函》的邻居，欢迎私信——不收费，只讲理。
毕竟，咱住的是家，不是考场；交的是钱,不是赎金。

——王律师 · 写于一个刚帮社区调解完电梯加装纠纷的周五傍晚
（窗外桂花开了，物业保洁员正认真扫着落叶——这才是物业费该长的样子）

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——一位干了18年业委会法律顾问的老律师，掏心窝子说的话，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。