房子交税怎么算？买了房却多缴了上万块，退税找谁要？

你是不是也这样：
签完购房合同松了口气，结果等来一张《契税缴款书》，数字后面跟着一串零，手一抖差点没点确认；
办完过户去查个税记录，发现“个人所得税”栏里赫然写着“0元”，心里刚一乐，转头又被中介一句“满五唯一不用交个税”绕晕；
更别提装修完出租房子，邻居随口问：“你房租报税了吗？”你愣在原地——房租？还要交税？我连发票都不会开……

别慌,今天不甩法条堆，不画思维导图，我就坐在你家客厅沙发上，一杯清茶，掰开揉碎，用你听得懂的话，把“房子交税怎么算”这团乱麻，一根一根理清楚。

✅先划重点：房子相关的税，不是一种，是“四兄弟”，各管一段，各守一岗

买房时——契税（国家收的“进门费”）
• 普通住宅：首套90㎡以下，1%；90㎡以上，1.5%；二套统一为2%；三套及以上，3%（各地细则微调，但底线在此）
• 非普通住宅（比如别墅、老破小超144㎡、单价明显高于片区均价）：一律3%起跳
• ⚠️关键提醒：别只看合同价！税务系统会自动比对“网签价、评估价、实际成交价”，取最高者计税，有人为省税做低网签价？现在金税四期一上线，系统自动预警，补税+滞纳金+约谈，真不是吓唬人。
卖房时——个税（国家分你卖房赚的“那一勺汤”）
• “满五唯一”：免征（满5年+家庭唯一住房，两个条件缺一不可！“唯一”指全国范围内，夫妻双方名下所有城市，无其他住宅登记）
• 不满五或非唯一：按差额20%（卖价－买价－税费－装修费合理凭证）or 全额1%（核定征收，无需凭证，但仅限普通住宅且地方授权）
• 🌟冷知识：装修费能抵税？能！但必须有正规发票+付款记录+前后照片+监理报告——不是你微信转给表哥5万块说“装修了”就行。
持有期间——房产税（目前只在上海、重庆试点，但全国铺开只是时间问题）
• 上海：新购二套房起征，按市场价70%×0.4%～0.6%年税率（首套免）
• 重庆：独栋别墅、高档公寓、外地人新购房，按交易价0.5%～1.2%
• 📣郑重提示：别以为“我还没收到通知=没这个税”，试点城市已实现不动产登记、网签、税务数据实时联网，2025年起，房产税立法进程明显加速——观望，就是把主动权让给别人。
出租房子——增值税+个税+城建税+教育费附加（小账不小，漏了真吃罚单）
• 月租金≤10万元：免征增值税（但个税照交！）
• 个税怎么算？可选：① 综合所得并入年度汇算（适用3%-45%累进）；② 核定征收（很多城市按租金1%-2.5%核定，省事又划算）
• 💡实操建议：哪怕租给亲戚，也务必签书面合同、走银行转账、保留水电缴费凭证——这不是防他们，是防税务局调取数据时，你拿不出“真实租赁关系”的铁证。

🔍以案说法｜一个真实的“退税故事”，让我连续三天没睡好

去年秋天,杭州王女士卖掉一套2016年买的学区房，售价620万，当初买进410万，她按“差额20%”交了42万个税，半年后，她偶然翻出当年装修合同和37张建材发票（总额82万），又找到物业盖章的装修备案表、邻居签字的施工见证说明……带着全套材料去税务局申请退税。

窗口老师翻了15分钟系统,叹了口气：“您这装修费，符合《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第3条，允许扣除。”
退了她3万元。

但她告诉我：“律师，最难受的不是钱，是卖房时中介说‘满五唯一，个税全免’，我信了；办税时大厅阿姨说‘直接按1%交吧，快’，我又信了，没人告诉我——‘满五’是从产证登记日算，不是从交房日；‘唯一’要查配偶名下有没有深圳那套爸妈送的小公寓……”

你看,税，从来不是计算器按出来的数字，而是证据链拼出来的事实。

⚖️法条链接｜不是贴一堆条文，而是告诉你哪句最关键

• 《中华人民共和国契税法》第四条：契税的计税依据为不动产的成交价格；成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照市场价格核定。
• 《财政部国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）第三条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征税。
• 《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三款：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并经税务机关审核确认，可作为房屋原值的组成部分予以扣除。

👉 划重点：“经税务机关审核确认”——不是你有发票就行，是要他们点头认，留证，要留到他们点头的程度。

💬律师总结｜说点掏心窝子的大实话

干房产税务十八年,我见过太多人：
▶ 把“税”当成一笔不得不交的糊涂账，交完就扔；
▶ 把“政策”当成一阵风，听说“要降税”就等，听说“要严查”就慌；
▶ 最可惜的，是明明能合法少交几万，却因一张发票没开、一个日期记错、一次信息没同步，白白损失。

房子,是你最重的资产，不是最轻的负担。
交税，不是割肉，是确权——你交得明明白白，产权才扎扎实实；你退得有理有据，钱包才安安稳稳。

下次签合同前,多问一句：“这笔税，按哪个价算？凭证我今天就能备齐吗？”
下次办完过户，别急着删聊天记录——把装修发票、贷款结清证明、配偶无房查询截图，存在手机相册单独文件夹，名字就叫：我的税权保险箱。

税,不在天上飘，就在你手里攥着的每一张纸、每一笔转账、每一次认真填写的申报表里。

——你越较真，它越温柔。

（本文系作者执业手记整理，案例已隐去可识别信息，政策依据截至2024年10月最新有效版本）

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