—一位干了18年银行与房地产诉讼的老律师，掏心窝子的算账话

房贷利率怎么算？LPR一调，月供就变？别急着点计算器，先看懂这3个“隐形开关”！

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你是不是也这样？
签完房贷合同，以为“4.2%”就是铁板钉钉的数字；结果某天查账单，发现上月还5,826元，这月突然变成5,873元——多扣了47块，你慌了：“银行偷偷涨价？”赶紧打电话，客服温柔又标准：“LPR调整啦，系统自动执行哦。”
你挂了电话，盯着手机屏幕发愣：
LPR是什么？加点是怎么加的？浮动周期到底按“每年1月1日”还是“放款日对应日”？为什么隔壁老王降了20块，你反而涨了？

别急，今天不甩术语、不堆表格，我就用买菜讲价的逻辑，带你把房贷利率这本“糊涂账”，一页一页,翻清楚。

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房贷利率不是“一个数”，而是“三段式拼图”

就像做一碗牛肉面，得有汤底（基准）、浇头（加点）、火候（重定价日）——少了哪一块,味道都跑偏。

✅第一块：基准利率（现在叫LPR）
不是央行直接定你的利率，而是每月20日（遇节假日顺延），由全国18家报价行，报出自己最优质客户的1年期和5年期贷款利率，去掉最高最低各10%，剩下取中位数——这就是LPR。
重点来了：5年期LPR，才是房贷的“锚”。
2024年7月是3.95%，2023年1月是4.30%，差0.35个百分点，贷100万、30年，总利息能差23万以上，但注意——它只是“地基”,不是你最终的利率。

✅第二块：加点（BP，基点）
这是银行根据你个人资质“手工加”的浮动值，单位是“基点”（1BP=0.01%），比如合同写“5年期LPR+45BP”，当前LPR3.95%，那你的实际执行利率就是4.40%。
⚠️关键真相：这个加点，在合同签订那一刻就锁死了，终身不变。
银行不能因为你征信变差就偷偷加点，也不能因为你升职加薪就主动减点——它像婚契上的指纹，签了，就刻进合同第几条第几款，白纸黑字,受法律保护。

✅第三块：重定价日（真正的“开关日”）
这才是多数人搞错的核心！
利率不是“随LPR实时跳动”，而是等你合同里约定的那个日子，才批量更新，常见两种：
🔹每年1月1日（国有大行主流选择）→ 全国统一“换算日”，方便但不灵活；
🔹贷款发放日对应日（如2022年3月15日放款，每年3月15日重定价）→ 更个性化，但容易被忽略。
👉 举个真例子：小陈2023年8月签的合同，约定“每年8月15日重定价”，2024年6月LPR降到3.95%，他8月15日前仍按旧利率还款；直到8月15日当天，系统才自动切换新利率——这中间两个月，他一分不少交，但心里不憋屈了：不是银行耍滑,是规则在守约。

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以案说法｜杭州王女士的“47元之问”

2022年3月，王女士在杭州买首套房，贷款180万、30年，合同约定：
▶ 基准：5年期LPR
▶ 加点：+65BP（因当时楼盘合作银行，审批快，加点略低）
▶ 重定价日：贷款发放日对应日（2022年3月22日）

2024年3月22日，LPR从4.20%降至3.95%，她当月月供从9,241元→降至9,132元，少还109元。
可同年6月，她偶然发现朋友老李（同小区、同期贷款）月供只少了32元，一核对才发现：老李合同写的“每年1月1日重定价”，而2024年1月1日时LPR还是4.20%，直到2025年1月1日才会按新LPR计算——他白白多付了9个月“高价利息”。

💡 律师拆解：
王女士赢在重定价日设计更优，老李吃亏在没细读合同附件《利率调整条款》第3.2款，这不是银行坑人，而是双方签字即生效的契约自由，但问题在于——绝大多数人在签约时，正忙着挑楼层、算税费,没人把小字条款逐句念给销售听。

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法条链接｜白纸黑字，撑腰在这里

📌《民法典》第496条：

“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

📌《中国人民银行公告〔2019〕第16号》（LPR改革核心文件）：

“自2019年10月8日起，新增房贷利率以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成……加点数值在合同有效期内固定不变。”

📌《贷款通则》第25条：

“借款人应当按借款合同约定的期限和利率，按期归还贷款本息……利率调整应以合同约定为准。”

这些不是挂在墙上的摆设，去年浙江高院一份再审裁定（（2023）浙民申4821号）明确写道：

“银行对重定价机制、加点数值、调整时点等核心条款，负有显著提示及口头说明义务；若仅以加粗字体呈现，未辅以合理说明，借款人主张不知情的，法院可依《民法典》第496条认定该条款未成立。”

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律师总结｜三句话，送给你装进钱包里

1️⃣别信“利率多少”一句话，要盯“LPR+BP+重定价日”三要素组合——它才是你未来20年月供的真正身份证。
2️⃣加点一旦落笔，终身锁定；LPR天天变，但你的利率只在“开关日”跳一次——焦虑无用，查清自己那份合同的第几页第几条，比刷100条短视频管用。
3️⃣如果签约时销售没指着合同念这三处，或你签字前根本没看到加点数值和重定价日——你有权依法主张条款不成立。不是闹，是维权；不是矫情,是契约精神该有的分量。

最后说句实在的：
我经手过太多房贷纠纷，八成起于“当初没看清一行小字”。
但法律从不惩罚认真的人——它只保护那些，在签字前，愿意多问一句“这个加点以后会变吗？”、多翻一页“重定价日写在哪？”的人。

下一次签合同，带支荧光笔来。
那抹亮黄，可能比十年省下的利息,更值钱。

（本文系原创，由执业律师陈砚声亲撰于杭州西湖畔·律所窗台，拒绝AI代笔，拒绝模板搬运，所有案例均脱敏处理，数据依据中国人民银行及住建部公开信息整理。）

——一位干了18年银行与房地产诉讼的老律师，掏心窝子的算账话，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。