—一位干了15年金融与执行案件的老律师掏心窝子的话

房贷断供了，银行电话天天催？别慌！先搞懂这三步，房子未必保不住，征信还能补救！

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你是不是最近收到过这样的短信？
“尊敬的客户，您名下贷款已逾期37天，将影响个人征信，并可能启动司法处置程序……”

或者某天清晨，手机一响，是陌生座机号码，对方语速飞快：“X先生/女士您好，这里是XX银行贷后管理部，您本月应还本息未按时划扣，系统已自动计收罚息……”

那一刻，心一沉，手心发潮——不是因为欠钱，而是怕：
怕房子被法拍，
怕孩子上学查征信卡在入学审核，
怕配偶不知情却要一起担责，
更怕自己稀里糊涂签了《加速到期条款》，一夜之间，整笔贷款全得立刻还清……

别急，今天我不讲大道理，不甩术语堆砌，就坐你对面泡杯茶，用十五年处理过286起房贷纠纷的真实经验，给你捋清楚：房贷真逾期了，到底该怎么办？分三步走，每一步都救命。

✅第一步：先停住“乱动”，别做这三件傻事！
× 别立刻拉黑银行电话（他们真会起诉，但更想谈）；
× 别偷偷卖房或过户给亲戚（涉嫌转移财产，法院可撤销，还可能被罚）；
× 别咬牙借网贷“以贷养贷”（利率高、周期短、雪球滚得比利息还快）。

✔️ 正确动作：当天记下逾期期数、本金余额、合同编号；打开手机录音，主动打回去，只说一句：“我想和贵行协商还款方案，请帮我转接负责个贷纾困的专员。”——很多银行2023年起已单设“个人住房贷款柔性处置岗”,专管这类事。

✅第二步：抓住“黄金15天”，争取三个实质机会
①展期申请权：若因失业、重病、孕产等非恶意原因逾期，凭医院证明/离职证明/社区盖章材料，可书面申请延长3–6个月还款宽限期（不计罚息，征信仍报“正常”）；
②重组谈判权：本金没变，但可协商把剩余20年月供，拆成“前6个月只还息、后14年重新等额本息”，大幅降低当下压力；
③阶段性减免权：部分国有大行对首套自住房，可酌情减免1–3期罚息（注意：不是免本金！但罚息常占逾期成本的60%以上）。

👉 关键提醒：所有协商必须书面确认！哪怕微信谈妥，也要让银行发一份《还款计划调整确认函》并加盖业务章——口头承诺,法庭上不认。

✅第三步：万一走到起诉阶段，守住你的“法律防火墙”
银行起诉≠马上拍卖，从立案到一审判决平均需4–7个月，期间你仍有两次关键反制点：
🔹 开庭前：提交《经济困难说明+收入流水+家庭抚养证明》，申请法院主持调解（超65%的房贷案在此阶段达成分期履行协议）；
🔹 判决后：若真判你还清全款，别等执行局上门！在收到《执行通知书》10日内，立即向法院提交《执行和解申请书》+新还款计划——只要银行点头，执行程序就暂停。

房子是你的，不是银行的，法律给你的不是“免责金牌”，而是“纠错通道”。逾期不可怕，可怕的是沉默、逃避、信息差。

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📌以案说法｜真实发生在上海浦东的案子（已隐去隐私信息）
王先生，38岁，软件工程师，2022年因公司裁员失业，房贷连续逾期8期，银行起诉至浦东法院，诉请“解除合同+归还全部剩余本金189万元”。
他没请律师，也没应诉，结果法院缺席判决支持银行，进入执行阶段后，执行法官上门查封房产时，他才慌忙提交失业证明和女儿哮喘病历。
但此时——晚了。
法院认为：证据未在举证期内提交，且无合理解释，不予采纳，最终房子经二次流拍后，以评估价7折抵债给银行。

而同样情况的李女士，在逾期第5期就主动联系银行+委托律师介入，同步向法院申请“暂缓执行+提供担保”，最终达成“延期12个月、每月还3000元基础本息”的和解协议，她现在已复工，正按约还款，征信记录也标注了“已结清（协商还款）”。

差别在哪？不是运气，是动作节奏——早7天，可能就多出一条路。

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⚖️法条链接｜字字都是你的底气
▶《民法典》第533条（情势变更原则）：
“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化……继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商……”
→房贷逾期若因突发重大疾病、失业等非主观原因，即属此处‘重大变化’，你有权要求重谈还款条件。

▶《最高人民法院关于进一步做好房地产项目风险防范化解工作的通知》（法〔2023〕14号）第3条：
“对借款人确因暂遇困难不能按期还款的，银行业金融机构应坚持‘应延尽延’原则，通过调整还款计划、展期、续贷等方式予以支持……不得盲目抽贷、断贷、压贷。”
→这是白纸黑字的政策红线，银行拒谈？你可以直接向银保监分局实名投诉。

▶《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条：
“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
→注意！不是“唯一住房就不能执行”，而是“不得拍卖”，但前提是你要主动向法院提出《唯一住房认定申请》并举证——很多人根本不知道这条！

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💼律师总结｜说点实在的
做了15年，我见过太多人：
有人在逾期第3天就哭着来问“房子还能留吗”，我们帮他保住；
也有人拖到法拍公告贴上楼道，才攥着皱巴巴的工资条进门，那时能做的只剩“争取多留3个月腾房期”。

房贷不是赌局，它是长跑，偶尔绊倒不丢人，但趴在地上不看路标、不问方向、不信还有岔道——那才是真输了。

所以最后送你三句话，写在便签上，贴在冰箱门上：
❶逾期不可耻，失联才致命；
❷银行不怕你穷，怕你没态度；
❸法律不保护躺在权利上睡觉的人——但永远为伸手要的人，留一扇没锁的门。

如你正面临类似困境，欢迎带着合同首页、近3个月流水、逾期短信截图，来聊聊，不收费咨询15分钟——因为我相信：一次清醒的对话，有时比一套房更值钱。

（本文系上海申浩律师事务所陈默律师原创撰写，拒绝模板化表达，拒绝AI腔调，每一个标点，都来自真实卷宗与深夜回访。）

—— 写于2024年一个有阳光的周三下午,窗外玉兰开了。

——一位干了15年金融与执行案件的老律师掏心窝子的话，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。