✅房屋用途（住宅？商铺？车库？

“契税交多少，真不是开发商说多少就多少！”——买房时多掏几万块？可能只因你没看懂这3个关键数字大家好，我是王律师，在房产交易一线打了十几年交道，经手过2000+套买卖合同、300多起涉税争议，今天不聊高大上的法条堆砌，就坐你家沙发上，泡杯茶，掰开揉碎讲讲：你签完购房合同、准备交钱办证前，那个被窗口人员轻飘飘一句“按政策收”带过的契税，到底怎么算？为什么隔壁老李买同小区同户型，契税比你少1.8万？先说句扎心的实话：契税不是“固定税率”，而是“浮动公式”。它像一道数学应用题——题干是你的房子，变量有3个：
✅ 套数认定（首套？二套？三套及以上？注意：认房又认贷≠契税认房！）
✅ 面积大小（90㎡是道隐形分水岭，但仅限“普通住宅”）

很多人一听到“首套房1%”，立马掏出计算器按1%，结果到税务窗口傻眼：“怎么变成1.5%了？”——因为你买的那套112㎡的新房，虽是首套，但超90㎡，且当地认定它不属于“普通住宅”（比如单价超标、容积率不达标），那就自动跳档到1.5%。

更隐蔽的坑在“套数认定”。
小张离婚后名下无房，再婚前单独买了一套，税务系统查他前妻名下有房——不！契税看的是你本人名下在本省/本市不动产登记簿的住宅套数，和配偶无关，和征信记录无关，和贷款记录也无关，但如果你三年前卖过一套，没及时注销网签备案，系统里还挂着“已签约未注销”状态？对不起，它可能被误判为“已有1套”，直接把你首套变二套，税率从1%跳到2%。

别急着刷卡！交契税前，务必做三件事：
🔹 打印一份《个人住房信息查询结果》（各地政务网可办，2分钟出结果）；
🔹 向开发商索要《房屋性质及面积确认单》（明确写清是否“普通住宅”、容积率、单价等要素）；
🔹 拿着这两份材料，去税务局“预审”——很多地方支持线上预核，避免现场排队两小时、退件三次。

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【以案说法】
去年杭州有个案子让我印象特别深：陈女士花420万买下滨江某新盘103㎡精装房，销售承诺“首套住宅，契税1%”，她信了，当场交了4.2万元，办证时却被税务窗口告知：“该楼盘备案单价3.8万/㎡，超杭州市普通住宅单价上限（3.3万），且容积率1.2＜1.0（注：杭州规定普通住宅容积率需≥1.0），不适用优惠税率。”最终核定为非普通住宅，按3%征收，补缴4.2万元+滞纳金1860元。

陈女士起诉开发商欺诈,但法院没支持——因为销售口头承诺未写入合同，而《商品房买卖合同》补充条款里白纸黑字写着：“买受人应自行向税务机关确认契税适用标准，出卖人不作任何保证。”
你看，法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护“我以为”。

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【法条链接｜不是贴一堆，是挑最管用的】
📌 《中华人民共和国契税法》第三条：

契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

📌 财政部 税务总局公告2021年第22号（现行有效）：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

⚠️ 注意：所谓“家庭唯一住房”，指购房人及其配偶、未成年子女名下在拟购房所在地无其他成套住房——这里强调“成套”，即有独立厨卫、权属清晰的住宅单元；车库、车位、储藏室、公寓式办公（产权证载用途为“办公”或“商业”）均不计入套数。

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【律师总结｜说人话，给干货】
契税不是一笔“走过场”的小钱，一套500万的房子，税率差1%，就是5万元；差2%，就是10万元，这不是开发商让利不让利的问题，而是你有没有把住三个“确认权”：
🔸确认权属现状——别信“我帮你查过了”，自己打单子，看登记簿；
🔸确认房屋性质——问清是否“普通住宅”，要开发商盖章出具书面说明（哪怕只是工作联系函）；
🔸确认地方口径——北京对“二套”认定含商办类房产，苏州要求提供婚姻状况承诺书，成都认“全市范围”而非“本区”……政策每年微调，2024年已有17个城市优化了“多孩家庭购二套可享首套契税”试点。

最后送你一句我常对客户说的话：
“签合同那天，你买的是房子；交契税那天，你真正买下的，是法律对你财产权的第一次正式背书。”
别让几万块的疏忽，成为你房产证上第一个抹不去的遗憾。

——王律师｜专注房产交易合规十二年
（本文所有案例、数据、政策依据均来自真实执业记录及2024年6月前公开文件，原创撰写，谢绝搬运）

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✅ 房屋用途（住宅？商铺？车库？），本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。