公摊面积怎么算的？买房被隐形多掏钱，到底冤不冤？

你有没有过这种经历？——看房时销售说：“这套房子98平，南北通透，性价比超高！”结果签合同一看，房产证上写的却是“建筑面积98.12㎡”，但套内实际使用面积才70㎡出头，那剩下的近30㎡去哪儿了？没错，就是那个让人又爱又恨的词：公摊面积。

很多人买房时一头雾水：“这公摊到底是啥？楼梯、电梯井也算我头上？”今天咱们就掰开揉碎讲清楚：公摊面积究竟是怎么算出来的？它合理吗？我们能不能拒绝为“空气”买单？

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公摊面积，到底“摊”了些什么？

先来打个比方：一栋楼就像一个大家庭，每个人住一间房（套内面积），但厨房、客厅、走廊、厕所是共用的（公共区域），这些共用的地方，不能让某一个人全出钱，得按比例分摊,房子也一样。

公摊面积 = 整栋楼的公共建筑面积 ÷ 总套内面积 × 每户套内面积

听起来有点绕？咱拆解一下：

1. 哪些地方算公摊？

   • 电梯井、楼梯间
   • 垃圾道、设备间（比如配电房）
   • 公共门厅、过道、值班警卫室
   • 共有墙体（与邻居共用的墙,一半算公摊）
   • 物业管理用房（如果设在本栋）

2. 哪些不算？

   • 独立使用的地下室、车库（若出售给业主则另算）
   • 会所、学校等非本楼专属配套
   • 外墙面、挑空部分

举个例子：
一栋30层住宅，总公建面积为3000㎡，整栋楼所有住户的套内面积加起来是20000㎡，你家套内是80㎡,那么你的公摊面积就是：

(3000 ÷ 20000) × 80 = 12㎡

也就是说，你买的“92㎡房子”，其实是80㎡自己用 + 12㎡大家一起分摊的部分。

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为什么不同小区公摊差这么多？

你可能发现，同样是高层住宅，有的公摊只有15%，有的却高达30%,这是为啥？

关键在于建筑设计和公共空间配置：

• 梯户比高（比如两梯四户 vs 三梯六户）→ 电梯多、走廊宽 → 公摊大
• 双层大堂、豪华中庭、空中花园→ 看着气派，实则全是“公摊刺客”
• 剪力墙结构复杂→ 共有墙体多 → 公摊增加

所以别光听销售说“我们小区品质高”，你要问一句：“公摊率多少？可否提供公摊明细？”否则，你以为买的是大户型，实际住进去才发现,客厅还没别人家的主卧大。

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以案说法｜李先生的“缩水”新房

李先生花300万买了套标称105㎡的新房，收房时请了专业测量师入户实测，结果震惊了：套内净面积仅74㎡，公摊竟高达29.6%！

他质疑开发商虚报面积，律师介入后调取了《房屋测绘报告》，发现开发商将本应计入商业部分的物业用房也摊给了住宅业主，属于违规分摊。

经住建部门核查，责令开发商退还差价并公示公摊构成,李先生获得补偿8万余元。

这个案子告诉我们：公摊不是“黑箱操作”，每一平米都该有据可查，你有权要求查看《竣工测绘报告》和《公摊部位说明图》。

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法条链接｜这些规定你必须知道

根据我国现行法律法规：

• 《商品房销售管理办法》第十八条明确规定：

  “房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积及其具体构成。”

• 《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）详细规定了各类建筑的公摊计算方式,是测绘机构的执行标准。

• 最高人民法院相关司法解释指出：
  若开发商故意隐瞒公摊信息或虚假宣传,购房者可主张退房或索赔。

也就是说——你不光要知情，还得看得懂！

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律师总结｜学会“看穿”公摊，才是精明买房的第一步

公摊面积本身不是“原罪”，它是现代集合式住宅不可避免的成本分担机制，问题不在“有没有”，而在“透不透明”“合不合理”。

作为购房者,你要记住三点：

1. 别只看总价和建筑面积，重点盯“得房率”（套内面积 ÷ 建筑面积），一般高层住宅得房率在75%-85%属正常，低于70%就得警惕；
2. 索要并留存《房屋测绘报告》原件，尤其是公摊明细页,签字盖章缺一不可；
3. 合同中必须明确写清公摊面积数值及构成，口头承诺无效,白纸黑字才保险。

最后说句实在话：我们现在无法立刻取消公摊（虽然有些专家呼吁按套内面积计价），但在规则之内，掌握信息，就是掌握主动权。

下次再有人跟你说“这房子公摊小，性价比高”，你可以微微一笑，掏出笔：“来，咱们一起算一遍。”

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