房子大税怎么算？一次性说清你该交多少，别再被忽悠了！

咱们老百姓买房,图的是安家立业，可一提到“房子大税”，很多人立马头大，契税、个税、增值税、土地出让金……一堆名词砸过来，分不清谁是谁，更搞不懂到底该交多少钱，今天我就以一个干了十几年房产纠纷的老律师身份，用大白话给你捋清楚——房子大税到底是怎么算的，哪些能省，哪些必须掏腰包。

先说重点：所谓的“房子大税”，其实不是一个税种，而是大家对房产交易中涉及的各种税费的统称，真正要交的，主要是这几种：契税、个人所得税、增值税（现在叫“增值税及附加”）、印花税，还有特殊情况下的土地出让金，每一种的计算方式都不一样，而且跟你的房子情况、买方卖方身份、是否唯一住房等息息相关。

先说最常遇到的契税，这是买家交的，税率不是一刀切，关键看你是买首套房还是二套房，以及房子面积大小。

举个例子：你在二线城市买了一套100㎡的房子，总价300万，是首套房，那契税就是300万×1.5%=4.5万，要是这是你第二套房，那就得交6万。

接下来是个人所得税，这个通常是卖家交，但如果合同没写清楚，最后也可能转嫁到买家头上。

正常情况下,如果卖家的房子满五年且是家庭唯一住房（“满五唯一”），免征个税，但如果不满足条件，比如房子只住了三年，或者家里还有别的房，那就要交了。

怎么算？两种方式选低的：

比如你卖房卖了400万,当年买的时候花了280万，装修和其他费用花了20万，那差额就是100万，个税就是100万×20%=20万，听着吓人吧？满五唯一”真的很重要！

再说增值税及附加，这个也是卖家交，如果你的房子产权不满两年，卖出时要按全额5.3%左右交增值税（5%增值税+0.3%附加），如果满两年，普通住宅免征；非普通住宅（比如豪宅）则按差额5.3%交。

至于印花税，现在个人买卖住宅基本都免了，不用太操心。

还有一种特殊情况——土地出让金，如果你买的是经济适用房、房改房这类“非完全产权”的房子，过户时可能需要补交一笔土地出让金，一般是按指导价的一定比例（比如10%）来算，这笔钱有时能高达十几二十万，千万别忽略！

以案说法：

我去年代理过一个案子,张女士通过中介买了套“满五”的二手房，中介一口咬定“个税全免”，她也信了，结果过户时税务局通知要交18万个税，原因是原房东名下还有另一套公寓，不构成“唯一”，张女士傻眼了，找中介理论，对方推说“信息是房东提供的”。

最后我们介入,发现合同里根本没约定税费由谁承担，也没写明“满五唯一”的保证条款，法院最终判张女士得自己承担这笔税，她白白多花了十几万，还耽误了半年时间。

这个案子告诉我们：口头承诺不作数，合同条款才是护身符。买房前一定要让房东提供家庭住房情况证明，并在合同里明确写清“若因不满足满五唯一导致税费增加，由卖方承担”。

法条链接：

《中华人民共和国契税法》第三条：
契税税率为百分之三至百分之五，但根据国务院规定，对居民住房需求保障等情形可依法减征或免征。
《财政部国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

律师总结：

房子大税不是一笔小钱,动辄几万甚至几十万，很多纠纷，根源就在“以为不用交”或“以为交得少”，作为律师，我建议你：