得房率怎么算？买房时多一平米能省几十万，这些坑你踩过吗？

看房时销售说“我们这户型方正，得房率超高”，结果交房一看，公摊大得离谱，实际住进去比隔壁小区同面积的还小一圈？更有甚者，100平的房子，到手只剩70平，剩下30平全被走廊、电梯、管道井“吃”掉了，这时候你才反应过来——原来得房率才是买房真正的“隐形杀手”。

那到底什么是得房率？得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 × 100%。
举个例子：你买了一套建筑面积100㎡的房子，套内使用面积是75㎡（包括墙体、阳台等），那得房率就是75%。

听起来挺直观,但现实中很多人根本分不清“建筑面积”“套内面积”“使用面积”这几个概念，开发商宣传的往往是建筑面积，而真正你能用的，是套内面积，中间差的那部分，就是所谓的“公摊面积”——楼梯间、电梯井、配电房、设备层、公共门厅……全都算在你头上。

得房率高低,直接关系到你花的钱值不值。
比如同样单价2万/㎡，一套建筑面积100㎡、得房率70%的房子，相当于你每平方米实用面积的成本是86万（2万÷0.7）；而如果另一套得房率能做到80%，那你每平方米实用成本就降到5万——这一来一回，等于无形中省了3600元/㎡，100平就是36万！你说重不重要？

更扎心的是,有些老式高层住宅，得房率甚至只有60%-65%，而一些设计精良的板楼或改善型楼盘，能达到80%以上，同样是“100平”，一个能摆下三室两厅还带书房，另一个可能连主卧都显得局促。

所以啊,买房不能光听销售忽悠“南北通透”“景观无敌”，一定要问清楚：得房率多少？公摊明细有没有？能不能写进合同？

别觉得这是小细节,我有个客户去年在某知名房企买了套“高端改善盘”，销售信誓旦旦说“得房率接近80%”，结果收房时发现实际套内才68㎡，合同上写的建筑面积98㎡，算下来得房率不到70%，更气人的是，公摊明细根本没提供，连物业都说“这是公司统一算法”，最后这位客户只能吃哑巴亏，因为合同里压根没约定得房率和公摊构成。

以案说法｜口头承诺得房率80%，交房却缩水到68%，法院怎么判？

张女士2022年在杭州某楼盘购买了一套精装修住宅,销售人员在沙盘讲解时明确表示：“我们这个楼栋是板式结构，没有连廊，得房率高达80%，在区域内属于顶尖水平。”出于信任，张女士当场签约，并支付了首付款。

两年后交房,实测报告显示：建筑面积97.8㎡，套内建筑面积66.5㎡，得房率仅68%，张女士调取规划图纸发现，开发商将原本设计为设备层的空间改成了“避难层兼物业用房”，并计入公摊，导致公摊面积猛增。

她向法院提起诉讼,主张开发商虚假宣传、构成欺诈，法院审理认为：虽然合同未明确约定得房率数值，但销售人员在售楼处通过沙盘、宣传册及口头陈述反复强调“得房率80%”，足以影响购房者决策，构成要约邀请的一部分，最终判决开发商赔偿张女士房屋差价损失7.8万元，并承担部分诉讼费用。

这个案子告诉我们：口头承诺也可能是法律依据，关键看你有没有证据留痕。

法条链接｜这些法律规定，是你维权的底气

《民法典》第四百七十一条：当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。
——销售人员的宣传内容若具体明确，且对购房决策产生重大影响，可视为要约，具有法律约束力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立以及房屋价格有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。
《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当公示规划方案、建筑面积、公摊面积等基本信息。
——开发商有义务公开透明地披露得房率相关数据。

律师总结｜买房不是买概念，得房率才是真金白银

作为从业十几年的房产律师,我想告诉你一句掏心窝子的话：不要为虚幻的“面子”买单，要为实在的“里子”精打细算。

得房率不是一个冷冰冰的数字,它背后是你每天生活的空间感、是未来转手时的竞争力、更是你每一分血汗钱的性价比体现，买房前务必做到三点：