多人共有房屋出售是否必须经过全体共有人同意呢

一、多人共有房屋出售是否必须经过全体共有人同意呢

多人共有房屋出售通常必须经过全体共有人同意。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。也就是说，如果没有特别约定，当同意出售房屋的按份共有人所占份额达到三分之二以上时，房屋可以出售。

而共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共同共有的房屋，一般需要全体共同共有人一致同意。因为共同共有是基于共同关系产生，如夫妻关系、家庭关系等，各共有人权利平等，任何一个共有人都不能擅自处分共有房屋。

若未经全体共有人同意擅自出售共有房屋，可能构成无权处分。这种情况下，可能有效，但房屋所有权一般无法转移，善意买受人可以向出卖人主张违约责任。所以，多人共有房屋出售原则上要经全体共有人同意，以保障各共有人合法权益及交易安全。

二、多少年前的房子不算违建

房子是否算违建与建造时间并无绝对关联，不是以多少年作为判断标准。

从法律依据看，违建认定主要依据《城乡规划法》等相关法规。如果房屋建造时违反当时有效的规划许可、用地审批等规定，即便已存在多年，也可能被认定为违建。比如在没有取得规划许可证或乡村建设规划许可证的情况下建设的房屋，无论建造时间长短，都有违建风险。

但在特殊情形下，历史遗留问题需特殊对待。一些房屋因过去规划管理不健全、政策不完善等客观原因导致手续不全，但符合当时实际情况和政策导向，不能简单认定为违建。像早期农村地区建房大多未严格履行审批手续，但符合当地建房习惯和规划布局的，不能一概而论当作违建拆除。

总之，房子是否为违建需结合建造时法规政策、审批手续等多方面因素综合判定，而非由建造时间决定。

三、怎么算

二套房的认定通常遵循“认房又认贷”原则，以下几种情况一般会被认定为二套房：

1. 买过一套房，商业贷款已结清，再算首套；若贷款未结清，再贷款买房算二套。

2. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3. 夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前购房用的是，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。

4. 准备但还没领取，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行买房算二套。

不同地区的二套房认定标准可能存在差异，具体认定需结合当地政策和相关规定。在购房前，建议向当地房产部门或贷款银行进行详细咨询。

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