“物业公司擅自提高物业费标准，小区居民难以维权。” “没有交纳物业费就不能担任业委会委员，无法组建业委会来选聘新的物业公司。” 2018年开始，政府部门的工作人员张国军陆续收到群众来信，称按照当地法规，没有办法对抗物业公司擅自提高物业费的行为，导致小区居民维权难。 信件所指的法规是《河南省物业管理条例》第二十七条，其中对业委会委员资格限制为“按时交纳物业服务费等相关费用”。 张国军认为，这一规定与国务院《物业管理条例》规定不符，业委会委员资格不应增加限制条件，为此致信全国人大常委会，要求对《河南省物业管理条例》相关规定进行审查。 近日，全国人大常委会法工委对此“一锤定音”，称将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件，缺乏上位法依据，不符合立法原意和法治精神。根据立法法和民法典有关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。 物业公司擅自提高物业费，居民遭遇维权难 张国军是河南省许昌市政府办公室的一名工作人员，主要负责行政复议及信访案件办理。 2018年起，张国军关注到，陆续有小区业主反映和物业公司的“矛盾”——多位小区业主因欠交物业费无法筹建新的业主委员会，常来市政府反映情况。 张国军发现，多数业主并非故意拖欠物业费，而是由于物业公司突然提高收费标准，比如从每月每平米1.1元提高到1.4元。 不仅如此，物业费上涨也未经过法定程序。 根据国务院《物业管理条例》第十一条，小区物业管理费在经过业主委员会全体会议通过之后才可以涨价。由于物业费上涨需经“双过半”的业主同意，一般可以由业委会牵头，通过召开业主大会集体讨论，共同表决。 张国军称，物业公司单方面上涨物业费后，对新收费标准不满的业主就会拒绝交费，如果物业公司仍然坚持新的收费标准，业主和物业公司就会产生矛盾。此时，业委会委员就会考虑选聘新的物业公司来解决问题。 但《河南省物业管理条例》的一项新规，“绊住”不少业主的维权之路。 2018年1月1日，修订后的《河南省物业管理条例》正式实施，在业委会委员的资格限制条件中，新增“按时交纳物业服务费等相关费用”规定。 也就是说，如业主不交纳物业费，则不能被选为业委会委员，进而无法通过改选物业公司解决物业费上涨的问题。 张国军还表示，业主和物业公司之间签订的物业合同是民事服务协议，业委会是业主权利代表，如果物业公司擅自提高物业费，业主可以通过业委会去起诉物业公司，实现公民权利的保护。但实践中，不同意涨价的委员已被排除在业委会之外，没有委员资格，业主没有办法通过正常的诉讼渠道维权。 在处理业主和物业公司之间矛盾时，张国军还发现，物业公司总会以《河南省物业管理条例》为由要求业委会委员先交纳物业费。“在这个规定面前，我们也很难替群众维权。” 地方性法规涉嫌违反上位法，公民致信全国人大 “绊住”业主的维权之路的地方性法规，还涉嫌违反上位法。 按照国务院出台的《物业管理条例》第十六条，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 这也意味着，只要是小区业主都有被选为业委会委员的可能性，没有其他限制条件。但《河南省物业管理条例》第二十七条却要求业委会委员必须“按时交纳物业服务费等相关费用”。 在张国军看来，国务院《物业管理条例》的规定与原《物权法》相契合。但《河南省物业管理条例》则涉嫌与上位法冲突，更多是强调业委会委员的义务而非权利，擅自对业委会人选设置“准入门槛”，这更像是从物业公司的立场出发。 2019年12月，张国军将一份长达6页A4纸的审查建议寄给全国人大常委会法工委法规备案审查室。 他在信中写道：如果物业公司没有通过业主大会表决私自提高收费标准乱收费，一批业主对此不满意而拒绝按时交纳物业费。那么，按照《河南省物业管理条例》，这批业主即使依法积极地想参选业委会，也无法成为业委会成员，更无法有效地通过业委会为业主们争取更多的权利。 “实际上，如果一位业主长期拖欠物业费是不会被选为业委会委员的。但如果业主长期拒交物业费也仍能够得到大家的信任当选委员，那么大家肯定是认为这位业主可以为大家争取利益。”张国军称。 全国人大一锤定音： 缺乏上位法依据，不符合立法原意 2020年1月，全国人大常委会法工委法规备案审查室收到了张国军的来信。 法工委法规备案审查室研究认为，将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件，缺乏上位法依据，不符合民法典等上位法的立法原意，不符合法治精神。具体而言，业主委员会是业主自治组织，其委员参选资格基于建筑物区分所有权产生，是法律赋予业主的民事基本权益。根据立法法和民法典有关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。 民法典第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。国务院《物业管理条例》也规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 “法律和行政法规均未对业主委员会的参选资格作出限制，在这一情形下，地方性法规可以依法对业主委员会成立的具体条件和程序作出规定，但不宜对成员资格作出限制规定。”法工委法规备案审查室称。 法工委法规备案审查室还分析，实践中，拒不交纳物业费的业主要求参加业主委员会选举，多是认为本小区现有物业管理机构侵害其合法权益。业主大会选举前，参选业主的基本情况，包括是否按时交纳物业管理费都会予以公示。而业主们在明知其拒不交纳物业费的情况下，仍将其选举为业主委员会成员，说明大部分业主认可其拒不交纳物业费的行为，也反映出物业管理中存在的问题。 法工委法规备案审查室称，法律法规应当支持业主通过自治方式实现自身救济，如果地方性法规将“按时交纳物业费等费用”作为参选业主委员资格的限制性条件，将剥夺这种情况下业主通过自治寻求救济的法定权利，不符合上位法的立法原意。 为此，全国人大常委会法工委向河南省人大常委会提出书面审查研究意见，要求限期反馈意见。 建议地方对同类规定进行清理 南都记者了解到，河南小区业主遇到的维权难题并非个例。 北京盈科（上海）律师事务所律师谢王钢告诉南都，实践中，没有交纳物业费影响业主参选业委会的案例比比皆是，但业主不交纳物业费的原因有很多，比如物业服务不到位、小区违章搭建、小偷偷东西等问题。 值得一提的是，辽宁、广东、重庆、天津等地物业管理条例也有将“按时交纳物业管理费等相关费用”作为参选业委会成员条件的规定。 据媒体报道，自2015年7月开始，东莞南城天利中央花园一直在着手成立小区业委会，1年半之后，小区业委会依然“难产”。原来，在业委会筹备进程中，东莞市南城房管所和宏图社区居委会以业委会候选人“未按时交纳物业管理费”为由，直接否定了9位业委会候选人的被选举资格。对此，该小区多数业主提出质疑，认为不太合理。 东莞市南城房管所依据的是《广东省物业管理条例》第二十五条：业委会委员应 “按时交纳住宅专项维修资金和物业管理服务费用”。 谢王钢认为，将交纳物业费和参选业委会委员挂钩的规定，不利于业主行使权利，更增加了成立业主大会的难度。从法律上分析，业主有被选举为业委会委员的权利，而交纳物业费是基于业主和物业公司的合同义务，不是同一法律关系，也不应该将二者混合在一起。 南都记者了解到，全国人大常委会法工委法规备案审查室已建议地方对交纳物业费和参选业委会委员挂钩的规定进行清理，存在问题的，及时进行修改。 采写：南都记者刘嫚 发自北京