文/盛学友 发生在湖北恩施的一起合同解除权纠纷案的一审判决引发争议，争议问题主要有两个，一是涉案房产是投资入股还是买卖？二是合同目的能否实现？该案二审于4月20日在湖北省恩施州中级人民法院开庭审理后，目前尚未作出判决。 2019年5月24日，湖北施州实业有限公司（以下简称施州公司）作为甲方，与乙方恩施康圣龙科技有限公司（以下简称康圣龙公司）签订了《投资入股协议书》。 投资入股协议书范本合同（一起合同解除权案引争议） 该协议约定： 甲方以其位于恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村的农特产品产销二期项目2号综合楼（用地性质为工业用地，占地面积396平方米，总建筑面积3966.33平方米）作价1630万元，投资入股到乙方，占乙方股份40％。 乙方应于本协议签订的当日一次性支付给甲方定金330万元，六天内再支付300万元，余下1000万元，乙方应于本协议签订之日起30日内存入甲方指定银行账户，通过银行由甲乙双方共同建立共管账户。 双方及银行三方共同监管，在甲乙双方经过不动产登记中心将上列房地产过户给乙方，同时将该款支付给甲方；甲方收齐全部款项后，将所占乙方股份以零转让的方式转给乙方股东。 甲方投资入股上列房地产与本协议签订后90日内报送不动产登记中心全部过户给乙方所有，甲方有义务协助乙方办理过户手续，负责提供现有的《建设工程施工许可证》《湖北省企业投资项目备案证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等相关项目文件，保证该项目用地无界址纠纷、项目产权清晰。 该协议还约定了其他事项。施州公司及其授权代表人周大军、康圣龙公司及其授权代表人分别签字盖章。 2019年6月13日，施州公司（甲方）和康圣龙公司（乙方）针对上述协议签订了《补充协议》，双方对康圣龙公司依约已支付的630万元款项予以认可，并对上述协议相关条款进行了修改与补充。 将原协议约定的“余下1000万元人民币应于5月24日之日起30内存入甲方指定银行账户，通过银行由甲乙双方共同建立共管账户”条款内容，修改为：“双方同意在乙方装修结束后7日内将1,000万元存入甲方指定银行账户，通过银行由甲乙双方共同建立共管账户，此款用于办理不动产过户手续。” 原协议约定“甲方投资入股房地产应于5月24日之日起90日内报送不动产登记中心全部过户给乙方所有”条款内容，修改为：“双方同意在本协议投资入股房地产装修结束，消防验收合格后，甲方30日内报送不动产登记中心全部过户给乙方所有。” 该补充协议除双方一致同意修改的内容外，其他内容不变。补充协议与原投资入股协议具有同等法律效力。 2019年8月20日，施州公司与康圣龙公司、湖北中恩建设有限公司就综合楼及厂房建设加快进度问题签订《关于加快进度协议》，康圣龙公司提供100万元周转资金，用于健康综合楼及厂房的施工，由康圣龙公司转给施州公司，施州公司转给中恩公司。中恩公司收到转账之日起60个晴天工作日内完成综合楼所有施工，施州公司于施工结束10天内完成竣工验收，竣工验收后3个月内完成不动产变更登记。 2021年3月27日，恩施正心堂科技有限公司（以下简称正心堂公司）作为甲方与乙方施州公司，就甲乙双方约定的施州公司二期厂房办公楼转让事宜签订《协议》（以下简称《3.27协议》）。 《3.27协议》约定： 双方约定乙方以1630万购买甲方办公楼，甲方现已支付款项如下：一期款共计630万元。尚余1000万元。 因建设过程中乙方跟中恩建设债务问题受到施工进度停滞，甲方又支付100万给乙方解决问题。后因用途需要，部分建设项目因变更产生乙方需要补充的费用明细（略）。 乙方应在甲方存款到银行后15天内办妥不动产过户所有手续。否则甲方就将其存款取出以作其他用途。 本协议生效后所有以前双方其他有关房屋购买协议作废。 2021年4月8日，正心堂公司与康圣龙公司共同出具《权益说明》，内容为：2019年5月24日我公司与施州公司签订的《投资入股协议书》、2019年6月13日签订的《补充协议》、2019年8月20日我公司与施州公司、康圣龙公司、中恩公司签订的《关于加快进度协议》上述协议确定的全部权利义务由正心堂公司承接，由正心堂公司承接我公司的全部权利义务，正心堂公司在2021年3月27日与施州公司签订的《协议》中已明确此前相关买房的协议作废我公司退出了相关协议，施州公司已经与正心堂公司重新签订了相关协议，我公司工作人员吴镇、于春华、王建华向周大军所转款项均一并转让至正心堂公司，特此说明。 正心堂公司与康圣龙公司，虽然法定代表人不是同一个人，但实际上是一家公司，正心堂是生产公司，康圣龙是销售公司。 正心堂公司与施州公司签订《3.27协议》不到一个月，双方便就产生纷争，一场合同解除权纠纷拉开帷幕。 2021年4月21日，正心堂公司将施州公司诉至恩施市人民法院，请求判令解除双方2021年3月21日签订的《协议》，请求判令被告施州公司返还购房款781万元并支付相应利息及被告承担诉讼费、保全费。 2021年6月2日，恩施市法院作出裁定，查封了被告涉案房产。 正心堂公司起诉称：原告与被告施州公司于2021年3月27日签订《协议》一份，约定原告购买被告开发建设的二期厂房办公楼，约定价款为1630万元，原告已支付630万元，期间被告施州公司资金困难导致工程停滞，原告又支付了部分款项，经过清算，原告尚欠房款938.23万元，双方约定原告将1000万元存到指定银行，被告施州公司在15日内将出售房产的不动产过户手续办妥，现已逾期，经原告催告后被告仍未履行，导致合同无法继续履行，故请求解除上述合同，被告周大军系施州公司实际控制人，并且原告将全部款项交付给了被告周大军，同时周大军系该公司原股东，尚未履行出资款，应当依法对公司债务承担连带责任，现双方因被告原因无法履行，故起诉请求人民法院依法判决维护原告合法权益。 恩施市法院对该案适用简易程序进行了开庭审理。 庭审中，原被告争议的其中一个焦点是：双方所签协议是投资入股协议还是房产买卖协议？案涉房产是资产入股投资还是转让标的物？ 被告施州公司辩称：原被告在2021年3月27日签订的协议并非买卖合同，而是一个清算协议，不具有履行或解除的权利和义务，该协议不是一个单独的协议，而是依据其他协议产生的；被告没有和原告签订过房屋买卖协议，被告在2019年5月24日与康圣龙公司签订投资入股协议，将被告的工业用地房地产投资入股到康圣龙公司，由康圣龙公司给被告支付1630万元股权投资款的法律关系，与原告不存在房地产买卖关系；原告没有按照被告与康圣龙公司投资入股协议约定给被告支付款项，原告已支付款项是支付给了另一被告周大军，还有1000万元康圣龙公司按照合同约定没有支付，已构成违约，被告将另案起诉康圣龙公司，要求其承担违约责任。 被告周大军辩称，原告起诉的依据是一个清算协议，被告不具备承担连带责任的法律关系；被告没有和原告签订房地产买卖协议。 法官提出：《3.27协议》最后一句话“本协议生效后所有以前双方其他有关房屋购买协议作废”如何理解？ 被告施州公司：“我们当时认为该协议最终的目的是将双方的账算清楚，然后当时签订协议的目的还是围绕被告如何把房屋过户到康圣龙公司或者正心堂公司。” 原告：“就是把之前签订的全部协议做一个总结、废止，以最后一份签订的协议为准。” 庭审中，原被告双方争议的第二个焦点是：原被告签订的协议目的能否实现？ 原告正心堂公司认为，原告已按照协议约定将1000万元存放在被告制定的银行账户15天，被告未按照协议约定期限将房产过户至原告名下，导致合同无法履行。同时，案涉房产在银行以在建工程作为抵押办理了贷款，被告没有银行同意出售的证明，案涉房产权利限制，客观上也无法继续履行合同。 正心堂公司法定代表人杨宝当庭介绍：“当时约定1000万元存在我个人账户就可以了，协议上只指定了银行，指定的是福星城农村信用社，账户是我现场开的卡。” 杨宝介绍，周大军和他一起去福星城农村信用社办理了账户开户手续。周大军在法庭上也讲述了这个事实：“当时算账的情况是真实的。1000万元是存到农商行，因为我在农商行有贷款。最开始是存入原告法定代表人的账户。我们去跑过户手续。” 正心堂公司一审代理律师刘国旺介绍，案涉房产出售给正心堂公司时，施州公司隐瞒了已经办理了在建工程及土地抵押贷款的事实，经正心堂公司多次催促，施州公司根本无法办理解除抵押，因该房产存在权利限制，导致合同无法继续履行，也无法办理转移登记。 对于原告方的这个说法，被告施州公司在庭审中辩称：“不动产回复的是要办理抵押给他们（正心堂公司），是因为我们在银行有抵押。根本原因就是房屋有抵押，不是法律和政策禁止的原因不能过户。” 刘国旺律师说，根据《3.27协议》第二条第1款明确约定，原告正心堂公司存款到银行后15天内被告施州公司办妥不动产过户所有手续，正心堂公司已按照约定将款项存至施州公司指定银行及账户，但是，施州公司并未按照该约定办妥不动产过户的手续，已经构成违约，再结合上述不动产抵押的事实，以及抵押被隐瞒的事实，施州公司已经构成履行不能，其行为符合《民法典》第五百六十三条之规定，不履行主要债务且违约行为致使合同目的不能实现，原告正心堂公司具有法定解除条件。 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 《民法典》第五百九十七条明确规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任 。” 刘国旺律师表示，根据上述法律规定，被告施州公司涉案不动产设置了抵押，出售未经抵押权人同意，并且施州公司无权处分，正心堂公司根本无法实现合同目的，因此，正心堂公司请求解除合同，具有非常充分的事实依据和法律依据。 2021年7月15日，恩施市法院做出一审判决，认为《3.27协议》中未约定解除合同事由，原告要求解除协议的请求不符合《民法典》第五百六十二条有关“协商解除合同”及“约定解除合同”的规定。《3.27协议》实为财务结算协议。原告未能提供证据证明被告施州公司不履行或迟延履行合同义务。因此，原告要求解除《3.27协议》的请求不符合《民法典》第五百六十三条之规定。作为负有举证责任的原告未能举证证明其请求具有约定或者法定解除《3.27协议》的条件，故对其该请求不予支持。遂判决驳回原告正心堂公司诉求。 刘国旺律师认为，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审庭审已经查明涉案不动产设置了抵押，涉案合同在不动产抵押解除之前无法办理转移登记根本无法继续履行，一审庭审时抵押并未解除。并且，根据当事人双方签订的《3.27协议》明确约定了办理过户的期限及方式，被告施州公司并未按照约定办妥相关过户手续，明显构成违约，原告有权依法解除涉案合同，并要求返还价款。 正心堂公司法定代表人杨宝看到这个判决后，心情颇不平静，他说：“一审法院对案涉房产设置抵押的情况视而不见，对于客观上不能过户的事实没有进行任何评判，明显认定事实错误。如果按照一审逻辑涉案合同继续履行，应该如何履行？在双方当事人约定的15天期限内被告施州公司未履行房产过户的主要义务，已构成违约，我们作为守约方，依法有权解除合同。” 正心堂公司提起上诉。2022年4月20日，湖北恩施州中院开庭审理了该案。 二审法官对上诉人和被上诉人进行了询问。 法官：双方主要是按照哪份合同在履行？ 上诉人：2021年3月27日签订的《协议》（即《3.27协议》）。 被上诉人：2019年5月24日签订的合同， 法官：涉案房屋的情况？ 上诉人：当时购买的是一栋楼有九层。以投资入股的形式，实际上是房产买卖，因为工业用地不能买卖。 被上诉人：不是房产买卖，而是投资入股，工业用地无法买卖。 法官：涉案房屋的抵押情况是怎样的？ 被上诉人施州公司：在2019年5月24日签订投资入股协议之前，被上诉人将该地块所有房屋在银行办理了在建工程抵押，2019年11月通过不动产登记中心办理了不动产证。 被上诉人周大军：办不动产证的时候通过政府协调解除了在建工程抵押，当天办完证后又按照银行要求办理了不动产抵押，因为我欠银行的贷款还没有还。 法官：双方约定的先存入1000万和办理过户的先后履行顺序有没有约定？ 上诉人：《3.27协议》中第二条第一项约定，被上诉人应当在甲方（正心堂公司）存款到银行后15日内办妥不动产所有手续，一审中上诉人已经提交了将1000万元存入指定银行的银行凭证且超过15天，被上诉人未在约定期限内办理不动产过户手续，违反合同约定。 被上诉人（施州公司）：被上诉人与康圣龙公司在协议中约定，康圣龙公司应当在协议签订后30日内将1000万存入被上诉人指定银行，然后设立共同监管账户，钱到监管账户后被上诉人将房屋过户给康圣龙公司，然后从监管账户中将钱付给被上诉人。2021年3月27日上诉人与被上诉人签的协议是约定的上诉人存1000万到指定银行，但是在操作过程中上诉人没有存1000万元到指定银行，而是给上诉人的法定代表人杨宝打了1000万，被上诉人也无法监管，当时签订协议的本意是将这1000万作为还银行贷款所用，但由于一直在杨宝账户上无法操作，所以后来杨宝又把这笔钱转走了。 上诉人：被上诉人提出的用案涉购房款1000万偿还抵押贷款，双方并未约定用上诉人的款项偿还案涉房产的抵押贷款，被上诉人该主张没有事实和法律依据。另外合同约定的上诉人仅需存款到指定银行即视为履行完毕合同义务，被上诉人并未办理完相应过户手续，被上诉人主张用合同约定的款项偿还贷款没有任何依据。 5月5日，正心堂公司法定代表人、经理杨宝对笔者说，该案事实非常清楚，就是形式上为投资股权实质上为房产买卖协议引发的合同解除权纠纷。 杨宝进一步分析道： “其实，这是一个非常简单的逻辑，如果是投资入股，就是用房产作为投资，投资就有风险，这是人人都知道的道理，哪还有将房产作价后再把房款返给投资入股方的道理？ 协议书上也写得非常清楚，房产作价1630万元，我们支付部分购房款后，施州公司办理过户手续，我们再支付余下购房款，施州公司将其所占股权零转让给我们公司，白纸黑字，无可辩驳。 再说了，施州公司无论是在一审还是二审，实际上也都已承认是通过投资入股方式进行房产买卖的事实。 一审法院不仅查清了房产买卖事实，也查清了被上诉人隐瞒案涉地产抵押贷款的事实，更查清了因为施州公司的原因导致我方合同目的无法实现的事实。 作为守约方，我们有权解除合同并要求返还价款，人民法院应当依法保护我们投资恩施硒产业的合法权益，这涉及到恩施经济发展的软环境问题，涉及到法院如何依法为恩施营商环境提供法治化保障的问题，涉及到如何让外来投资在恩施安心、放心、省心地发展的问题！” 杨宝最后表示，希望并相信恩施州中级法院会依法秉公作出裁决。他期待着。（文/盛学友） NLP 2.0