本文由“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）整理发布。归纳裁判观点，辅助执行实务操作，与优秀法官保持相同思维高度。转发请文首注明来源、作者。您可以搜索案例、法规。 裁判要旨 案外人以物抵债协议与生效调解书以物抵债之间判断何种债权优先，以考察实际占有标的物判断是否排除强制执行 实务要点 第一、案外人期待物权的法律规定，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条案外人物权期待权的审查标准，该条文实际是对《查封扣押冻结规定》第十七条的细化，第十七条没有明确是何种债权的执行。 第二、当执行依据是以物抵债生效调解书，调解书不发生直接物权变动的法律效果，享有交付房屋和变更过户请求权。案外人以物权期待权排除强制执行，本质上是以物权期待权对抗以物抵债，本案重点审查案外人是否构成物权期待权。 第三、案外人主张物权期待权，基于以买卖为基础关系，这是第二十八条规定的应有之义。当案外人以物抵债为消灭债务形成的基础关系，不符合该规定。本案即演变为案外人以物抵债能否对抗生效调解书的以物抵债，形成两个债权之间优先的比较，类似一房二卖效果，因此，首要考虑债权人对标的物的占有优先。海南高院评价“在汤希安未就案涉房产办理不动产登记之前，其对案涉房产享有的权益仍为普通债权，与星禾公司享有的债权相比不具有优先性。” 第四、本案没有单一依据《物权法》第九条的规定，重点评价两个请求权的优先，说理较为充分。另外，以房产为中心，案外人分类及理由的角度提出执行异议之诉，归纳如下：（一）以夫妻共有财产提出的执行异议之诉；（二）以夫妻房屋分割协议提出的执行异议之诉；（三）以房产公司与购房人解除合同提出的执行异议之诉；（四）以买房人基于物权期待权提出的执行异议之诉；（五）以房屋所有权对抗优先受偿权提出的执行异议之诉；（六）以生效裁判文书为由提出的执行异议之诉。 案情介绍 一、2014年12月，星禾公司与骏高公司达成以涉案项目的37套房产抵付部分工程款的协议，案涉房产包括在上述37套房产中，并由骏高公司就该案涉房产与星禾公司指定的受让人罗彩英签订了《商品房认购协议书》。 后因工程款结算问题发生争议，2015年12月，星禾公司提起诉讼，查封了骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元的房产（包括案涉房产）。2016年5月8日达成调解协议，并签订了《协议书》，确认双方工程款结算总额及以房抵债具体条款、违约条款，该《协议书》所附三个附件明确罗列了以房抵债的具体房号清单及房屋价款，其中包括案涉房产。法院于2016年5月24日作出（2016）琼96民初5号《民事调解书》，对当事人的调解事项作了确认。其中包括：一、确认双方工程款结算总额为79877315.87元；二、骏高公司已以货币支付4270.3万元，剩余37174315.87元用海南中州国际酒店（原珍珠大厦）的合法商品房抵付，骏高公司通过销售形式将抵偿工程款的房屋出让给星禾公司或星禾公司指定的受让人，骏高公司于约定的履约日期前为受让人办理网签备案登记，交付房屋并按房号分别开具全部商品房的销售发票，即视为骏高公司完成全部工程款的支付义务，双方互不追究各方的违约责任；......七、星禾公司同意以生效的民事调解书向一审法院申请解除查封骏高公司的房产（以法院最终裁定查封的房产为准）。 该调解书生效后，法院根据星禾公司的申请，于2016年5月31日裁定解除了对骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元房产的查封，其中所载解除查封的房产中包括案涉房产。此后，骏高公司并未按照调解书第二项履行与星禾公司签订合同、办理备案的确定义务，而是于2016年7月5日签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给了汤希安。汤希安与骏高公司签订买卖合同后，未曾实际控制、使用案涉房产。 二、伟业公司与骏高公司2016年6月10日进行结算签订《房款抵工程款协议》、《房款抵工程款补充协议》中约定房款抵工程款经结算，伟业公司汤希安是经办人和法定代表人。2016年7月4日骏高公司出具了收到汤希安案涉房产购房款781173元的《收据》。2016年7月5日，骏高公司与汤希安签订案涉房产的《商品房买卖合同》，并于同日网上备案。伟业公司于2016年12月5日出具《情况说明》，称汤希安向骏高公司购买案涉房产的781173元购房款，系伟业公司以骏高公司欠付的到期工程款抵付。 三、星禾公司以（2016）琼96民初5号《民事调解书》申请强制执行。法院责令被执行人骏高公司协助星禾公司办理案涉房产的网签备案登记手续。汤希安提出执行异议。 裁判要点与理由 海南高院认为,本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为：汤希安对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 判断是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对案涉房产享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对案涉房产是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，骏高公司并未将案涉房产过户登记至汤希安名下，故案涉房产的所有权未发生变动，汤希安未取得所有权，因此，本案应重点分析上诉人汤希安对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件同时具备，缺一不可。根据物权期待权的保护要件可知，物权期待权作为一种被物权化的债权，其被物权化的具体表现为案外人与被执行人签订买卖合同的首要目的是获得特定标的物的所有权，并且为获得所有权积极履行自己的合同义务，如积极支付全部价款，并通过占有的方式对外公示，之所以没有变更登记，不是自己的原因造成的。 具体到本案，上诉人汤希安虽然于2016年7月5日与被上诉人骏高公司就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，但实际上该《商品房买卖合同》是对伟业公司与骏高公司签订的以房抵债协议的具体履行。故，汤希安与骏高公司签订的《商品房买卖合同》的首要目的是消灭金钱债务，并非是获得案涉房产的所有权。此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。并且本案中，案涉房产最初是于2014年12月由骏高公司用于抵偿星禾公司的工程款，并由骏高公司就该案涉房产与星禾公司指定的受让人签订了《商品房认购协议书》，后双方因工程款纠纷于2016年5月24日在一审法院的主持下达成调解协议，约定由骏高公司以合法商品房抵偿星禾公司的债务，并为星禾公司指定的受让人办理备案手续，开具购房发票，一审法院也出具了民事调解书。在该民事调解书履行期间及骏高公司与星禾公司指定的受让人签订的有关案涉房产的《商品房认购协议书》未被解除的情况下，2016年7月5日，骏高公司私自将案涉房产再次抵债给汤希安，造成一房两次抵债的局面。因此，根据上述事实可知，在汤希安未就案涉房产办理不动产登记之前，其对案涉房产享有的权益仍为普通债权，与星禾公司享有的债权相比不具有优先性。不仅如此，无论是通过本院的现场勘查还是现有证据都不足以证明汤希安在法院查封前已占有案涉房产，不能产生对外公示物权的效力。因此，上诉人汤希安对案涉房产不具备能够排除强制执行的物权期待权的四个要件，故其不享有物权期待权。判决驳回上诉，维持原判。 标签：执行异议丨执行异议之诉丨物权期待权丨以物抵债丨占有 案例索引：海南省高级人民法院（2017）琼民终259号“海南星禾装饰工程有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审长夏伟伟审判员汪忠学审判员林秋婷），载《中国裁判文书网》（20170824）。 法律依据： 《物权法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。