前言 土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。 案情简介 当事人的土地在2012年被收储，2000年1月当事人和乡政府签订协议，乡政府通过企业改制，和当事人签订协议，约定由当事人全面接受乡政府的资产并且承担全部债务。 2014年经征收周边集体土地变成了国有土地，且批准成为了商服住宅用地，收储之前乡政府以当事人没有办证为由，拒绝支付补偿款。 律师分析 从法律层面来讲，这里存在一个法律的延续和解释问题。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，才有了不动产物权登记主义的问题。物权法实施之后在进行不动产交易的时候必须办理过户手续，只保有一个买卖关系，不动产物权没有发生变化。而在2000年没有该规定，买卖关系已经生效，取得了土地使用权，这是法律逻辑和事实结合的问题，未登记的不动产，只存在买卖性的转让关系，不存在物权变动关系。 但是本案买卖行为是发生在2007年之前是成立的，只要有买卖协议且支付了对价，但是针对这个对价只是进行了资产一次性买卖，它背后的原因是集体企业改制，一次性买断承接过来的债务债权，而并不是买过来的土地，但仍然是一种对价关系，需要从法律适用上来解释。 也可能是不想补偿或者压低补偿，有这个目的作为前提。从法律角度确权来说可以，使用权确认一下，这是法律理论来讲，实际理论来讲无法确权。 由于2012已经收储，使用权的性质主体已经发生变化，如果这块土地还是登记在以前的乡镇企业名下，即使是集体建设用地也仍然可以确权。 但是收储之后土地的主体已经不是以前的乡镇企业。 这里存在两个问题，第一，房屋没有权属证明; 第二，确权走不通，以此来刁难你。 律师建议土地收储完成以后可以走国有土地征收，适用国务院第590号令，在征收补偿决定过程中由区县级人民政府来进行内部确权，从法律来讲可以获得土地所有权补偿。 收储后对土地的定性为商务住宅用地了，现在享受什么性质土地的补偿呢?以前国有土地的征补条例规章中有相应规则，收储已经变国土，司法认定时候2年内，没有对地上物进行征拆，就按照现有土地的性质和适用相应补偿政策，可以适用国有土地。收储后性质已经变了国有土地，土地性质和用途(商业工业住宅仓储等)的问题，价值怎么判定呢，根据原有土地使用权的价值用途来实际判定。 本案土地真实用途还是原有的工业性质，实践上来讲，是倾向商业补偿，可以这个方向去争取，但是没法律依据，停产停业损失这个单项补偿序列当中增加一些是可以的。 综合性的像住宅和门市房，法律上还是证载用途给你评估，有些即便没有证载用途也要结合他的实际用途类和实际状态，但是没有法律条文来支撑，谈判的博弈过程中来实现利益最大化，不能说是违章建筑，08年之后未取得的才是违章建筑，不能用有证无证，无证建筑不等于违章建筑。