前段时间白总写的“第一个上市”的自住型商品房文章火了，乐神写的一大批次新二手房即将入市的文章也火了，看来大家对自住型商品房的关注度很高嘛，哪里有热点，哪里就有小姐姐我。巧的是，佳爷房谈工作室自搬到丰台科技园以来，小姐姐一直住在截至目前北京最贵的自住型商品房，首开华润花香四季小区。天时地利人和，自家门口岂有不写之理？今儿咱就来说三个富有代表性且当年开盘红极一时的自住型商品房。建工·动力港（动力苑）、鲁能·丰和台以及本人目前住的小区首开华润·花香四季（也叫花香东苑）。为什么说这仨呢？很简单，一个开盘最火，一个位置最好，一个价格最贵。 可能不少年轻人对自住型商品房比较陌生，先简单做个知识普及。自住型商品房属于政策性商品住房，有三限：限销售价格，限申请资格，限上市条件。第一批入市的项目很多都是2万2的单价，后来最贵的楼盘花乡自住型商品房也就是现住的首开华润花香四季单价2万9；这类房子，具有北京市购房资格，都可以申请摇号，单身需年满25周岁，同时京籍名下无房家庭和保障房轮候家庭优先选房；上市交易需要房本满5年，同时按收益要缴纳30%的土地出让金，算下来大概是周边二手房价的7折。另外大部分都是90平以下小户型，大家也不要抱太大期望，毕竟很多项目都是开发商配建，价格摆在那儿呢！ 建工·动力港——10万人抢360套房，开盘最火的自住房 自住型商品房（当年北京最贵的自住型商品房） 愚人节当天公开摇号各位见过吗？2015年4月1日，建工·动力港摇号选房，多少人都在求神拜佛拼运气比人品。当时申购比高达333:1，也是目前最受欢迎的自住房，首轮就被中签的优先家庭抢购一空，弃选率仅为27%。项目位于朝阳东四环百子湾桥东南400米，距四环路仅200米。户型有68、73平一居，共183套；89平的两居177套，总共才360套房，单价22000元/平，总价不超过200万。北京最引人瞩目的自住房项目，非它莫属。 虽说已经过去好几年，但江湖上还流传着关于动力港的那些传说： 网友A：名单何时有？把酒问青天，不知动力港，有无我房间。 网友B：都放弃好几个项目了，就等着这里呢，终于来了！估计我这几天都睡不着觉了，我要烧香拜佛去。 网友C：不管是位置、交通还是配套，这个地块绝对都是很牛的好吗？ 小区周边汇集了金都杭城、沿海赛洛城、大成国际公寓、金海国际等多个成熟小区，社区环境比较好。说起百子湾这地儿，妥妥的网红打卡地。周边各种生活配套已经相当成熟了。不过也有住那边的粉丝说工地小偷多，人多眼杂，经常丢东西。整体看性价比没得说。 鲁能·丰和台——唯一四环内的自住房 鲁能丰和台位于南三环外宋家庄地铁西南角，是北京唯一一个地处四环内的自住房项目，距离宋家庄地铁仅有500米的距离。5号线、10号线和地铁亦庄线三轨交汇，轨道优势明显。除了便捷的交通，价格优势是吸引申购家庭的另一原因，从14年宋家庄区域内二手房均价约3万5/平的价格来看，鲁能丰和台定价2万2着实有足够的吸引力。四环内、价格优势、临铁，再加上完善的生活配套，性价比自然不言而喻。总共799套房，9.3万人申请，难怪当时不少网友调侃，中签无异于买彩票。 户型产品倒是不少，有73㎡一居和81-88㎡两居，以两居为主，但设计方面就无力吐槽了。十多个户型里没几个方正的，大部分都是“俄罗斯方块”。这个B6户型88平两居虽说不是南北通透也还凑合，户型方正，全明格局，东南朝向采光性能好，没有太多边角浪费空间。 当然除了户型也有其他毛病。这个环线配上这个价格确实非常给力，不过听不少住户说实际层高没有2米7，算是比较矮的，而且宋家庄周边情况有点“乱”也是公认的。另外考虑到三环、四环路段早晚高峰较堵，自驾出行估计费点劲。 首开华润·花香四季——最贵的自住房 在众多单价2万2的自住房里，2万9的华润首开白盆窑自住房可谓是独树一帜。但要知道一路之隔的首开华润城卖9万的时候，也就不不足为奇了。除了诱人的南四环地段，更为难得的是首开华润·花香四季是地铁上盖的项目，小区西南门出来就是地铁房山线白盆窑站，另外离9号线郭公庄站、丰台科技园站都不远。自身配套了双语幼儿园，骑车10分钟的功夫就到了丰科万达广场和永旺购物中心两大商超，北侧不到1公里有三甲医院天坛医院，离花乡奥莱也很近。住这儿一年多的时间，除了每天步行或骑小车上下班方便，逛街购物出行吃喝玩乐样样不愁。单看小区绿化和楼道环境，跟现在的商品房也有的一拼，小区几个出入口和各个单元门都有门禁，没有随处可见的小广告，物业管理在自住房里算拔尖儿的了。 小区共15栋楼，有2691户，其中4栋是限价房，1255户；11栋是自住房，1436户。户型有约44-70平一居，78-88平两居，87-88平三居，可以说是自住房里户型种类比较齐全的了。 优点不少，缺点也不是没有。四周比较荒凉，除了一个首开华润城，周边多为回迁房保障房。小区外各种停车，半人车分流，地上停车位比较紧张。另外挨着地铁那趟的底商不少还在招租，多少缺了点人气儿。 价格预测 随着自住型商品房陆续即将满五上市，很多人关心这类房子到底能卖多少钱，在这也根据现阶段板块内的二手房价格，做一个简单预测。 先说建工动力港，其所在的百子湾板块热门流量小区，沿海赛洛城，80-90平东向或西向单价在6万左右，卧室朝南的北厅户型7万左右，南厅户型普遍在7万+，小区流量好的原因是，体量大，户型选择多，周边百子湾家园小区户型更好，楼间距充足，普遍价格在5-6万；综合对比，建工动力港就一栋楼，活动空间有限，流通存疑是减分项，三种两居都没有南厅，户型一般，所以价格还会有一些折扣，6万出头的价格可能性要大一些。 再看鲁能丰和台，红狮家园两限房6万左右的价格，鑫兆雅园07年商品房90平左右两居不带电梯和带电梯东向7万左右的价格，房龄更新的丰和台卖到6万5-7万的可能性大些，纯南户型价值更高些。 花香东苑周边四合欣园，益辰欣园这种定向安置房和2000年出头的回迁商品房混搭社区单价在6万左右，07年商品房社区亿城天筑90平左右不带电梯板楼南北两居单价6万5左右，考虑到华润城小三居还有7-8万的成交价，板块内花香东苑这种房龄新，小面积多，中间档品质的小区几乎没有，而且89平两居和三居都有，再加上带电梯，挨着地铁，考虑到户型相对一般，6万5左右的价格更为合理一些，毕竟不远处的万科西华府两居也就7万左右的价格。估计上市后最低300多万就能上车，价格也还算友好。 当然这只是一家之言，纯主观预测，将来房源上市自然有市场环境和卖家预期去验证，本文只供您参考了解。 总结 不得不说，当年的北京那批自住型商品房，不少都是买到即赚到。当然还是那句话，一分钱一分货，自住房跟同小区的商品房比起来，不管户型居住体验、小区品质、园林绿化还是物业管理肯定还是有差别的。但诚如乐神所说，自住型商品房和共有产权房，依然是刚需上车的最好选择。那么问题来了，你会选择同区域的自住房吗？ NLP 2.0