关于临时业主委员会问题的研究 一、达不到成立正式业主委员会的条件，如何成立临时业主委员会 分期开发的大型住宅小区在刚刚交付时，无法满足《北京市物业管理条例》第三十条规定的召开业主大会的条件，也就无法成立业主委员会。 业主委员会成立条件（如何成立临时业主委员会） 根据《北京市物业管理条例》第五十三条的规定，不具备成立业主大会条件的，可以组建物业管理委员会。 此外，值得注意的是，北京市国土资源和房屋管理局于2001年发布的《北京市国土资源和房屋管理局关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》对小区组建物业管理委员会条件也做出了更加严格的限制，即：商品房入住率超过50%，或入住率不足50%，但自首户入住已满两年的居住小区。 但是，根据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，《北京市物业管理条例》是2020年发布的地方性法规，《北京市国土资源和房屋管理局关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》是2001年发布的地方工作文件，因此在组建物业管理委员会的条件问题上应当适用《北京市物业管理条例》的规定，即不具备成立业主大会条件的，就可以组建物业管理委员会。 二、需要哪些材料和具备哪些条件？ 根据《北京市物业管理条例》第六十条，物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制订。 但是我在北京市住房和城乡建设网站上查询到了2020年7月发布的《北京市住房和城乡建设委员会折子、重要民生实事事项二季度进展情况》的第160项：“起草完成……《物业管理委员会组建办法》……等12个配套文件。起草完成物业管理委员会组建……3个工作指引。”也就是说，目前北京市的物业管理委员会组建的具体办法暂时还没有被制订出来。 因此，参照了当前还具有效力的北京市房屋土地管理局于1997年发布的《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》，其中第二条规定了物业管理委员会的组成方式，根据此条第五项，成立物业管理委员会所需要的材料有：成立管委会的申请书；管委会章程；管委会委员名单及基本情况；第一次产权人大会或产权人代表大会决议。其中，上述第１、第４两份文件应由管委会全体委员签字。 组建物业管理委员会所应当具备的条件，首先应当由拥有10%以上业权的产权人(代表)向小区办书面申请自行组建管委会（《北京市国土资源和房屋管理局关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》第四条），然后按照《北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》第二条的规定组建物业管理委员会： （一）试行点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。 （二）筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。 管委会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。 候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。 管委会委员人数一般以５－－１５人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的３０％。 （三）筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选择管委会委员，组建管委会。 出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的３０％。 产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每３０００平方米一票，不足３０００平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。 产权人总数超过２００人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的３０％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选１－－２位，高层楼可每幢楼选２－－４位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选２－－３位代表。 产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。 （四）召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。 （五）管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批： １．成立管委会的申请书； ２．管委会章程； ３．管委会委员名单及基本情况； ４．第一次产权人大会或产权人代表大会决议。 上述第１、第４两份文件应由管委会全体委员签字。 （六）区县小区办应在收齐筹备组报送材料之日起１０日内完成审批工作，并报市小区办备案。 （七）管委会经批准成立后，筹备组职能终止。 三、临时业主委员会可以行使的权利和义务有哪些？ 根据《北京市物业管理条例》第五十六条第二款：“未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。” 《北京市物业管理条例》第三十四条规定的业主大会的职责有： （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员； （三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格； （四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务； （五）筹集、管理和使用专项维修资金； （六）申请改建、重建建筑物及其附属设施； （七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金； （八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计； （九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。 《北京市物业管理条例》第四十四条规定的业主委员会的职责有： （一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接； （三）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法； （四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集； （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同； （六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止； （七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件； （八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况； （九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作； （十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督； （十二）业主大会赋予的其他职责。 以上职责都是物业管理委员会可以行使的。