这几天不少网友都在问：房产无抵押,没有可以办吗(只有没有土地证能办贷款吗)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

只办理房屋抵押登记，未办理土地使用权抵押登记，抵押权及于土地
本文由“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）整理发布。归纳裁判观点，辅助执行实务操作，与优秀法官保持相同思维高度。转发请文首注明

裁判要旨

只办理房屋抵押登记，未办理土地使用权抵押登记，相应的土地占用范围一并抵押，抵押权人优先受偿权及于土地

实务要点

第一、本案是《民事审判指导与参考》第71辑案例，裁判要旨：鄂尔多斯银行呼市分行与润鑫公司、王银祥等签订《还款协议书》，约定以房屋及国有土地使用权作为抵押担保，但实际只办理了该房屋的抵押登记，而未办理土地使用权的抵押登记。故根据《物权法》第一百八十二条、第一百八十七条之规定，鄂尔多斯银行呼市分行对该国有土地使用权，在抵押房屋占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。鄂尔多斯银行呼市分行可在执行程序中，主张和实现其依法享有的优先受偿权，其要求停止对该国有土地使用权的强制执行，缺乏法律依据。

换言之，根据《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。即“房地一体”之原则，同时《担保法》第三十六条、《城市房地产管理法》第三十一条等相关法律法规对此也有明确。本案只办理房屋抵押登记，其房屋占用范围内的土地一并设定抵押，土地设定抵押是基于法律的直接规定，即法定的房地一体原则。

第二、对执行的不动产查封，只查封房屋或者只查封土地的，亦遵循房地一体原则。理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。我们注意到，建筑物没有进行区分类型商品房还是厂房，因此，不管是商品房还是厂房，只要查封土地或者建筑物，均遵循房地一体原则。

当抵押物或查封物征用、灭失、毁损等事由，其查封或抵押效力当然及于替代物。理由是《物权法》第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

第三、基于抵押权主张优先受偿权，仅是款项支付的顺序问题，不涉及对执行标的的停止执行（排除执行），因此，适用《民事诉讼法》第二百二十五条审查。对此，《江苏高院民一庭执行异议之诉案件审理指南》二十四、案外人以其享有建设工程优先权为由提起执行异议之诉的，如何处理？建设工程优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。因此，人民法院对建设工程采取强制执行措施时，案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。如果执行法院以案外人不享有优先受偿权为由对其主张不予支持的，由于优先受偿权属于主债权的从权利，需要在主债权确定、且符合优先受偿权条件的前提下方可行使，故案外人可以另行提起诉讼主张实现建设工程优先受偿权。案外人提起诉讼的，执行法院应当中止执行。

另外，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；（3）主张对被执行人享有普通债权的；（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

第四、我们查询相关实证案例，（2016）最高法执监204号，最高法院评价“《民事诉讼法》第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。本案中，泉州中行提出异议的目的亦非排除对土地使用权的强制执行，故本案不应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定。”（2018）最高法执监43号，最高法院评价“因胜利银行并非主张对执行标的物享有足以排除执行的权利，而是主张抵押权优先受偿权，因此本案应适用《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，东营中院根据《民事诉讼法》第二百二十七条，按照案外人异议进行审查，属于适用法律错误。”

案情介绍

鄂尔多斯银行呼市分行申请再审称，该分行对案涉磴国用（2011）第10753号国有土地使用权享有优先受偿权，本案应当停止对案涉土地使用权的执行。二审判决仅认定鄂尔多斯银行呼市分行对抵押房屋占用土地范围内的土地使用权具有抵押权，将导致其余土地使用权无法实现价值。案涉执行依据的被执行人为王银祥个人，法院查封王银祥控股的润鑫公司的财产，没有法律依据。

裁判要点与理由

最高法院认为，根据一审、二审法院查明的事实，鄂尔多斯银行呼市分行虽然与润鑫公司、王银祥等人签订《还款协议书》，约定以证号为蒙房权证磴口县字第1014号房屋一套，及证号为磴国用（2011）第10753号国有土地使用权作为抵押担保，但鄂尔多斯银行呼市分行只办理了上述房屋的抵押登记，而未办理土地使用权的抵押登记。故二审判决认定鄂尔多斯银行呼市分行对磴国用（2011）第10753号国有土地使用权，在巴彦淖尔市房他证字第1040号《房屋他项权证》记载的房屋抵押权7416.45平方米占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，符合《物权法》第一百八十二条、第一百八十七条之规定。鄂尔多斯银行呼市分行可在执行程序中，主张和实现其依法享有的优先受偿权，其要求停止对润鑫公司国有土地使用权的强制执行，缺乏法律依据。

裁定驳回鄂尔多斯银行股份有限公司呼和浩特分行的再审申请。

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案例索引：最高人民法院（2015）民申字第3429号“鄂尔多斯银行股份有限公司呼和浩特分行与王银祥、王洪玉案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书”（审判长辛正郁代理审判员司伟代理审判员沈丹丹），载《中国裁判文书网》（20151211）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《担保法》

第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

《城市房地产管理法》

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

第二十四条 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》

2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：

（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；

（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；

（3）主张对被执行人享有普通债权的；

（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；

（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；

（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

《江苏高院民一庭执行异议之诉案件审理指南》

二十四、案外人以其享有建设工程优先权为由提起执行异议之诉的，如何处理？

建设工程优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。因此，人民法院对建设工程采取强制执行措施时，案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。如果执行法院以案外人不享有优先受偿权为由对其主张不予支持的，由于优先受偿权属于主债权的从权利，需要在主债权确定、且符合优先受偿权条件的前提下方可行使，故案外人可以另行提起诉讼主张实现建设工程优先受偿权。案外人提起诉讼的，执行法院应当中止执行。

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身边事丨没有土地证将影响房屋交易、抵押，市民快督促开发商办理
掌上曲靖讯11月24日，曲靖市不动产登记局挂牌成立，曲靖市不动产登记中心开始办理相关业务。

对大多数曲靖市民来说，房产证似乎比土地证重要，在实施不动产登记前，根据国家规定，《房屋所有权证》和《土地使用证》两个证分开办理，只要有房产证就可以交易，可以进行房产证过户。但实施不动产登记之后，房产证和土地证两证合一，没有土地证的房屋交易、抵押就受到影响，如果不持双证或者没有证明土地手续合法性的文件，是没有办法办理不动产登记的。可见，土地证和房产证一样重要。

没有土地证不能交易抵押

11月24日一早，市民刘女士到曲靖市不动产登记中心询问，她有一套120平米的房子，房产证6年前就拿到了，开发商有大的土地证，但各家各户的小土地证一直没办下来，开发商一直以“在办了”回复业主，现在可不可以用这套房子做抵押到银行贷款？

不动产登记中心工作人员王斌介绍，如果房屋没有土地证，土地信息不明晰，那就不能办理房屋抵押登记，暂时不能办理抵押贷款。针对刘女士这种情况，她可以行使自己的权利，向开发商索要土地证，敦促开发商履行义务，如果开发商能出具证明土地手续合法性的文件，就可以办理抵押登记。如果开发商迟迟不作为，购买者可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

同样的，市民王先生也到不动产登记中心询问，他有一套买了10年的房屋，有房产证，但土地证一直没办下来，据小区一些业主说，开发商把大的土地证拿去做抵押贷款了。这样的房屋现在还能出售吗？

不动产登记中心工作人员介绍，如果开发商连大的土地使用证都没有，那小的土地证肯定办不下来。没有土地证，就不知道土地权属是否存在纠纷，土地属性不清楚，房屋就不能进行交易登记，房屋暂时不能交易。

土地证为何迟迟没有办下来？

市民合法购买的房屋，土地证迟迟办不下来，到底是什么原因？据曲靖市国土资源局相关负责人介绍，没有办理土地证的原因主要有以下几个：

一是部分小区住户已经办理领取了房产证，但因规划、土地等手续不完善，如存在少批多用、建房范围超出大土地证发证范围；少征多用、建房范围超出原土地证发证范围的；部分老旧小区无土地、规划、建设手续和资料的；

二是利用划拨土地进行商品房开发的历史遗留问题。有的开发商拒绝补缴土地出让金，不主动申报，或开发商已经改制、变更、注销等情形；

三是开发商在未依法通过招、拍、挂、划拨等有偿或无偿方式取得建设用地、未取得土地证的情况下，就擅自进行商品房建设和销售的；

四是开发商利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用地转用等用地手续，而购房者已取得了房屋所有权证的；

五是开发商已将大土地证进行了抵押贷款，导致购房者无法办理取得小土地证。

市民应尽快向开发商索要土地证

土地证的重要性不言而喻，买了房却拿不到土地证的曲靖市民不在少数，而拿不到土地证的原因基本上都是开发商方面造成的。

因此，对只有房产证而没有土地证的市民，如果开发商有大的土地证，并且买房时购房者已交纳了办理土地证的相关费用，那业主们可以联合起来，一起维护自己的合法权益，促使开发商履行承诺、诚信经营。

对那些连大的土地证都没有的小区业主，应积极敦促开发商尽快完善用地手续，或补交土地出让金，或完善各类资料，合法取得土地使用权，促使开发商给小区业主一个交代。

对那些已经改制、变更、注销的开发商，购房者无法敦促开发商完善土地信息的，小区业主可以通过业主委员会或以个人名义委托中介测绘机构，对土地地籍进行调查，查明地籍情况和土地分宗情况后，形成相关地籍信息，录入不动产登记中心信息系统，就可以办理不动产权证。

据介绍，对开发商用地行为的规范管理和整治，目前不动产登记局正在形成方案报市政府审批，不动产登记中心将本着为民服务的理念，为市民提供优质服务。申请办理不动产登记的市民，如果材料不齐全或不具备办理条件，不动产登记中心将会出具书面告知书，明确地告知市民缺少哪些信息，哪些资料需要到哪个部门办理补齐等，尽量让市民清清楚楚明明白白办事。 曲靖日报记者 唐敏

找不到大土地证的老小区和老房产证在银行抵押如何办不动产权证？
10月31日，微友咨询，没有单位又找不到大土地证的老的小区怎么办不动产证？另外，子女不在身边的留守老人怎么办不动产证？现在办不动产证的周期是多长？

针对这一问题，文山市不动产登记局在11月8日的《文山热线》节目中书面回复如下（主持人转述）：

找不到单位的，若老小区属于原房地产开发的，待市国土局草拟办理意见上报市人民政府同意后只能办理有房产信息无土地信息的不动产权证书；找不到单位的，若老小区属于集资建房的，由原单位的主管部门负责完善小区土地手续后，再为住户完善土地分摊登记手续一并办理房地合一的不动产权证。另外，子女不在身边的留守老人申请不动产登记的，要看申请权利人为谁，权利人为子女的可以公证委托或现场委托的方式申请办理；权利人为老人的，若老人行动不方便的，我们登记机构可以派人上门主动服务。现在办理不动产证的周期为20个工作日（受理之日起算，补件或公告时间除外）。

10月31日，微友咨询老房产证在银行抵押的怎么办不动产证？没有不动产证，是不是不能办公积金贷款？是不是不能交易？

针对这一问题，文山市不动产登记局在11月8日的《文山热线》节目中书面回复如下（主持人转述）：

老房产证在银行抵押要办理不动产证，建议首先结清贷款办理抵押注销登记后再来申请办理不动产权证书。只要房产证和土地证通过数据关联产生不动产单位元号即可申请办理公积金贷款；若没有不动产权证要交易肯定是无法进行的。

10月31日，微友咨询，没有单位又找不到大土地证的老的小区怎么办不动产证？另外，子女不在身边的留守老人怎么办不动产证？现在办不动产证的周期是多长？

针对这一问题，文山市不动产登记局在11月8日的《文山热线》节目中书面回复如下（主持人转述）：

找不到单位的，若老小区属于原房地产开发的，待市国土局草拟办理意见上报市人民政府同意后只能办理有房产信息无土地信息的不动产权证书；找不到单位的，若老小区属于集资建房的，由原单位的主管部门负责完善小区土地手续后，再为住户完善土地分摊登记手续一并办理房地合一的不动产权证。另外，子女不在身边的留守老人申请不动产登记的，要看申请权利人为谁，权利人为子女的可以公证委托或现场委托的方式申请办理；权利人为老人的，若老人行动不方便的，我们登记机构可以派人上门主动服务。现在办理不动产证的周期为20个工作日（受理之日起算，补件或公告时间除外）。

10月31日，微友咨询老房产证在银行抵押的怎么办不动产证？没有不动产证，是不是不能办公积金贷款？是不是不能交易？

针对这一问题，文山市不动产登记局在11月8日的《文山热线》节目中书面回复如下（主持人转述）：

老房产证在银行抵押要办理不动产证，建议首先结清贷款办理抵押注销登记后再来申请办理不动产权证书。只要房产证和土地证通过数据关联产生不动产单位元号即可申请办理公积金贷款；若没有不动产权证要交易肯定是无法进行的。

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