导读：《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十九条、第五十五条，对土地使用权的登记、土地的总体规划及用途，取得土地使用权的方式进行了明确规定。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第三十一条明确了从事房地产开发的主体应该为企业，并对房地产开发企业的营业执照取得、注册资本、技术人员、注册资本与投资总额的比例等有单独的规定，该法第三十九条对于土地使用权的转让也进行了严格的限制。房地产因其对上下游行业的巨大带动作用，及在我国国民经济总产值中的占比，其作为支柱性产业支撑着我国经济发展。 在房地产开发企业获得土地使用权后，以股权转让的形式转让土地使用权而产生纠纷的，目前司法实践中倾向认为，以此种方式转让土地使用权因违反法律的强制性规定或损害公共利益而无效，也有裁判观点认为获得土地使用权的主体为房地产开发企业，并未变更，而变更的只是房企的股东，因此股权转让合同有效。当房企的股东陷入困境，无法偿还他人债务，个人能否接受房企的土地开发建设项目以物抵债呢？ 本案例中：债务人无法偿还债权人借款，债务履行期届满后，债务人和债权人签订了以物抵债的股权转让协议，用债务人合作取得的土地开发建设项目抵偿借款。法院认为： 保证合同是主债权债务合同的从合同（个人能否接受土地开发建设项目以物抵债） 债权人和债务人以物抵债的标的物为土地开发建设项目，因我国城市房地产管理法及土地管理法对房地产开发的要求，债务人作为自然人不具有相应的资质和能力，股权转让协议约定的权益实际上难以转化为可作为抵债的物，以物抵债的合同目的实质上无法实现。 法院最终支持了债权人要求恢复旧债务的履行，判决债务人、担保人支付借款、利息、律师费等。值得注意的是，本案中债权人并未要求解除股权转让协议（新债务），而是在新债务和旧债务中直接选择了恢复履行旧债务，而法院仅对新债务无法履行进行了阐释，从而依据当事人的选择依法裁判。特此推荐。 律师提示： 关注抵债物能否用于抵债。本案中抵债物比较特殊，为土地开发建设项目，实质上为土地使用权和后续项目建成后可以获得的利益。我国房地产管理法及土地管理法，对于土地使用权的取得、转让以及房地产的开发等都有相应的要求，如果允许个人通过转让房企股权获得房地产项目建设权，可能破坏土地管理制度，使得某些不具备资质和能力的人员或企业变相获得土地使用权，增加项目后续无法完工的风险，从而危害公共利益，法院因此认定股权转让协议约定的权益实际上难以转化为可作为抵债的物。 债务人与债权人签订以物抵债的股权转让协议后，因债务人与房企其他股东之间的诉讼，导致债权人无法变更登记为房企的股东，也无法取得项目的权益。基于国家对某些行业的特殊管理要求，可能导致抵债物无法转让给个人，因此建议：在以物抵债时应充分了解相应的行业规定，既要关注抵债物过户的风险，更要关注抵债行为本身的合法性，必须时可聘请专业的律师把关。 一、裁判观点： 债权人和债务人以物抵债的对象为土地开发建设项目，因《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》对房地产开发的要求，债务人作为自然人不具有相应的资质和能力，股权转让协议约定的权益实际上难以转化为可作为抵债之用的合法有效之对价物，以物抵债的合同目的实质上无法实现。 二、案件基本事实： 2013年11月8日顾某以公司经营缺少资金为由，向史某借款4，000，000元，并向史某出具借条，约定借款期限从2013年11月12日到2014年2月底止，到期连本带利一并还清，借款利息月息按2.5％结算，该笔借款已通过转账方式交付。 2014年4月11日被告1又向史某借款3，400，000元，并向史某出具借条，约定该笔借款于2014年4月15之前连本带利一并还清，借款利息月息按2.5％结算，还款时按天数计算利息，该笔借款已通过转账方式交付。 因顾某未按约归还借款及利息，2015年4月2日史某与顾某及案外人邱某某签订了分期还款的协议。 2015年12月8日史某与顾某签订了借款结算协议，A公司、B公司、C公司分公司作为担保人在该借款结算协议上盖章。 上述两次协议均约定顾某如未按约归还借款及利息将承担律师代理费、诉讼费、保全费等，担保人也应承担相应的担保责任。 2016年1月20日顾某与史某签订《股权转让协议》，顾某将其在C公司分公司中12%的权益转让给史某（折合计价人民币696万元，以下币种均同），偿还借款本息。 原告史某向一审法院起诉请求：1、判令顾某偿还原告借款本息人民币（以下币种同）6，691，787.53元，并承担逾期利息（以6，691，787.53元为本金，以年利率24%计算，自2016年3月11日起至实际偿付之日止）；2、判令顾某承担本案原告支付的律师费296，620元；3、判令A公司、B公司对顾某的上述诉请1、2项债务承担连带清偿责任；4、判令C公司、C公司分公司对顾某上述诉请1、2项债务承担赔偿责任。 三、法律规定： 1、《中华人民共和国民法典》 第七十四条 法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第六百七十五条　借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条　借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》 第二十六条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。 第二十七条 借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。 按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。 第二十八条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 四、裁判结果 一审：一、被告顾某应于本判决生效之日起十日内归还原告史某借款人民币6，691，787.53元；二、被告顾某应于本判决生效之日起十日内支付原告史某以人民币6，691，787.53元为本金，按年利率24%计算，自2016年3月11日起至实际清偿之日止的利息；三、被告顾某应于本判决生效之日起十日内支付原告史某律师代理费人民币150，000元；四、被告A公司、被告B公司对上述三项判决被告顾某给付原告史某的借款、利息、律师代理费承担连带清偿责任；五、C公司分公司、C公司对被告顾某不能清偿的借款及其利息、律师代理费承担二分之一的赔偿责任。 二审：驳回上诉，维持原判。