［知识要点】 承租人租赁房屋以后，可能会因租赁房屋周围环境的变化导致自己当初 承租房屋的目的不能实现，而要求解除房屋租赁合同的情况a如果出租人不 同意，或不愿意退还押金，双方因此会产生纠纷a 在解决上述问题之前，首先应当明确一点——在不定期租赁合同中，双 方当事人均可以随时解除合同而不需要任何理由。因此，我们以下主要分析 在固定期限租赁合同中，当事人提出解除合同的情况。 (1)租赁合同到期之前，出租人可以解除合同的情况。 根据我国合同法第二百一十九条、第二百二十四条和第二百二十七条的 规定，出租人可以在下列情况下提前单方解除合同。 第一,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租 赁物受到损失的； 第二，承租人未经出租人同意擅自转租的； 第三,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人催告后仍 未能交付的； 第四，出租人约定了合同解除条件，当解除条件成就时，出租人可以提 前解除合同，而不受合同期限的限制。. (2)租赁合同到期之前，承租人可以解除合同的情况。 我国合同法第二百三十一条以及第二百三十三条规定，承租人可以在下 列情况下提前解除合同。 第一，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的； 第二，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明 知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同； 第三，承租人约定了合同解除条件，当解除条件成就时，承租人可以提 前解除合同，而不受合同期限的限制。 (3)当事人解除合同需要承担的责任。 当事人依据上述理由解除合同的，并不需要承担违约责任。双方之间的 合同关系终止以后，出租人应当返还承租人预交的租金以及相应的利息；但 如果是因承租人的过错而导致合同解除的，则出租人不需要返还承租人的利 息。合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，对租赁物有损害的, 应当赔偿损失；如果损耗是由于承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使 用租赁物造成的，则不需要赔偿。 :典型案例 : 乔某因患有神经衰弱症，对周围环境很敏感。年初他通辻同事介绍: i在某小区租了一套较为僻静的房子，双方约定租期为一年。没多久，隔« 1 壁又搬来一对夫妇。这对夫妇经常吵架，并且在深夜摔东西、互相辱骂， 致使乔某经常失眠。在无法忍受的情况下，乔某找到房主要求退房。.房 主同意退房，但在如何返还乔某已经预交的房租问题上，双方发生了 争执。 ［以案释法】 本案中，房屋环境发生变化并不可归责于任何一方，由于乔某承租房屋 的目的不能实现，乔某有权要求提前解除合同并不需要承担违约责任，但房 主应当返还乔某预交的房租。 在诉讼中，承租人必须能举证证明自己预交过房租，才有可能要求出租人 予以返还。同时，还应当注意区分预交房租与设备押金以及解约定金的区别： 预交房租在合同解除时，一般都要返还；设备押金则在房屋及其设备完好无损 的情况下才会全额返还，如果承租人对房屋或者房内设备造成了损坏，则要相 应扣除维修费用；对于承租人交纳的解约定金，在承租人无故解除合同时，出 租人有权不予返还，出租人无故解除合同时，则要双倍返还承租人。 法条链接： 中华人民共和国合同法 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁 物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物 造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租 人可以要求承租人在合理期限内支付;。承租人逾期不支付的，出租人可以解 除合同。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全 部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分 或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订 立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同