房屋的“转租”是指房屋租赁给他人后,他人又将房屋租赁给另外的第三人,通常把“转租”的人称之为“二房东”。转租房屋可能是因为之前的租客租赁期未满,但由于各种各样的原因不再租赁该房屋了,还有些专门通过转租房屋来赚取差价的。那么承租转租房到底有哪些风险呢?

 

根据我国《民法典》的相关规定,房屋转租必须经过房屋所有权人的同意,如果未经房屋所有权人同意,“二房东”擅自将房屋转租的,那房屋所有权人有权要求承租“转租”房屋的租赁人搬离房屋。不过与“二房东”签订的租赁合同依然是有效的,如果被房屋的所有权人“驱逐出屋”,那么承租人可以找“二房东”维权。需要提醒大家的是,像这种“二房东”本来就是租房人,因此即使维权成功,那么经济损失也不一定能追回。

 

那么是不是房屋的所有权人同意转租是不是就没以上风险了呢?其实并不是,根据我国《民法典》的相关规定,合同是有相对人的。房屋的所有权人与“二房东”有租赁合同关系,“二房东”与第三人有租赁合同。也就是说房屋的所有权人仅对与“二房东”签订的合同负责,而“二房东”才对第三人负责。如果是这种情况,如果出现一方消失,或者不履行义务,那么纠纷就会出现。

 

房屋的所有权人出售房屋,会不会影响到租赁合同呢?根据我国《民法典》的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同。不影响租赁合同的前提条件必须是租赁合同必须成立在房屋买卖合同之前。也就是我们经常所说的“买卖不破租赁”,即使所有权发生了转移,那么新的产权人也应当继续履行原义务。

 

另外就是承租人的优先购买权问题,房屋的产权人在出售房屋时,应当在同等条件下享有优先购买权,当然该条款也不是绝对的,如果房屋的所有权人将房屋出售给自己的近亲属,那么即使在同等条件下,那么承租人也没有优先购买权。

 

当然,不论是直接租赁还是承租转租房,那么在享受权利的同时,还必须履行义务,比如像不能故意损坏房屋产权人的财产,按时缴纳水电费等等义务。如果因一方违约给对方造成损失的,那么将要承担违约责任。

 

租房相对于买房不是属于大额交易,但是其中还是涉及到诸多问题,特别是租赁“转租”房时,一定要考虑清楚,有条件的话让房屋的所有权人与“二房东”直接解除租赁合同,然后再与产权所有人直接签订租赁合同,这样才具有保障。