房屋租赁市场如火如荼,承租人有的喜欢通过房屋中介公司找到合适的房源,与中介公司、房屋所有人签订关于房屋租赁的三方协议;有的喜欢找到房东本人,相中房屋后与房东直接签订租赁协议;也有不少人是与房屋承租人也就是通常说的二房东签订转租协议此种方式的好处是一来不用承受将房屋整租下来的经济压力,二来不用支付中介费;

所以在某种程度上很受一些有租房需求的人的青睐,在此种租赁关系中,房屋所有人是出租人,二房东是承租人,与二房东签订转租合同、租赁房屋的人是次承租人。

房屋转租涉及出租人、承租人、次承租人三方利益关系,他们应该需要注意哪些问题,如何防范法律风险呢?

首先,对于次承租人而言,在与二房东(承租人)签订租赁协议也即实质上的转租协议时,一定要看二房东与出租人(房东)签订的租赁合同。因为转租协议中约定的相关权利、义务内容是要受限于租赁合同的约定的,比如承租人是否有权转租、租赁期限、房屋维修义务谁来承担、房屋居住人数限制等常规合同条款的约定以及可能会有的房屋所有人与承租人关于租赁房屋的特别约定。如果转租协议违反了租赁合同的约定可能会导致房东解除其与二房东签订的房屋租赁合同,如此会使次承租人无法继续居住下去。

其次,对于承租人而言,其对外转租不能违反其与房东签订的房屋租赁合同的相关约定。承租人需要履行的相关合同义务可及于次承租人的部分应该通过转租协议进行相关约定,规避自己的风险。因为合同具有相对性,对出租人而言,承租人是承担租赁合同权利、义务的一方,如果次承租人在居住期间使房屋、房屋内设施遭到毁损,承租人要对出租人承担违约责任,而不能推卸责任给次承租人,虽然次承租人是实际造成相关损害的人。但是如果转租协议中约定了与租赁合同相同或类似条款,对于造成损害等其需承担违约责任情形出现后承租人可依据转租协议相同或类似约定向次承租人追责。

 

第三、对出租人而言,如果他允许承租人对外转租,那么次承租人就是有权占有人,如果出租人与承租人就房屋租赁有相关争议但不至于解除租赁合同或导致合同无效,比如承租人未按期交房租,出租人就不能跨过承租人直接向次承租人收房租,这同样是基于合同的相对性的原理。但是,一旦出现租赁合同可予以解除、合同无效的情形,出租人可可以承租人、次承租人为共同被告提起相关诉讼,也可起诉承租人后申请将次承租人列为无独立请求权第三人,如果出租人只起诉承租人,为了保护次承租人的利益,法院也可依职权追加次承租人为无独立请求权第三人。