核心提示 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定；占用业主共有场地的车位，属于业主共有。 一辆轿车，一个车位，如今已是很多家庭的标配。但是，随着私家车数量与日俱增，“停车难”问题日益凸显，由此引发的法律纠纷屡见不鲜。 陕西稼轩律师事务所（小区车位的“主人”到底是谁） 民法典回应广大人民群众的诉求，在吸收原有物权法的基础上，对建筑区划内车位和车库的权属做了更为清晰的界定，为有效解决住宅小区“停车难”问题及相关矛盾提供制度指引，护航人民群众的美好生活。 车位之争 田芳昕作 【典型案例】 某小区规划建设有50个地下车位，其中37个已在售房时出售给部分业主，剩余的由物业公司进行出租。之后，因附近新修建一栋写字楼，开发商便将小区内一块草坪进行改建，划定了50个车位，对外张贴公告声称提供停车位出租服务。小区业主不满开发商对外出租车位之事，提出异议，小区业主委员会代表业主多次要求开发商不得将地下车位以及地面的车位出租给小区外的人。开发商声称，在与买受人签订的商品房买卖合同中对建筑区划内车位问题作出约定，明确了规划用于停放汽车的车库使用权、车位使用权属于出卖人，业主无权干涉。随后，开发商诉至法院，要求确认小区车库未售出车位及地面新建50个停车位归其所有。 【律师说法】 陕西稼轩律师事务所律师 叶璐 民法典第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”叶璐认为，根据此条规定，建筑规划内的车位、车库应由建筑单位在建造之前报规划部门进行批准。经批准后，这些车位或车库具有独立性、可分性，建造完成后可以办理产权登记，其权属认定适用该条第一款，即所有权属于建设单位，业主可通过购买或者附赠的方式取得所有权；若建设单位将车位出租，承租人仅享有使用权，所有权和取得收益的权利仍然归建设单位所享有。但是，如果车位没有经过规划部门审批，且占用了业主共有的道路或者其他场地，那么其权益归属的判断就适用该条第二款的内容，即车位属于业主共有。同时，若建设单位将车位出租，所得收益属于全体业主的共有收益。 案例中，开发商主张的13个地下车位，是在小区建造规划设计时，为了满足业主日常生活及公共使用需求而设置的，其所有权依照相关约定来认定，业主对其有优先购买承租的权利。但是，后期改建的地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，且占用了建筑区划内业主共有的场地，所以应认定其属于业主共有，房地产开发商不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。 叶璐还介绍了民法典及其他法律法规中的相关规定。其中，民法典第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此，业主可以优先购买、承租小区的车库车位。此外，关于小区车位归属及收益的规定还见于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《陕西省物业条例》《西安市物业条例》中。叶璐表示，无论是法律、行政法规，还是相匹配的司法解释，都关注到了民众逐步提高的生活质量需求，也在不断完善相关规定以逐步解决经济发展带来的基本生活问题。 “只有在权利义务匹配的情况下，法律的设定与适用才会更加合理，社会才能更稳定和谐。”叶璐表示，小区车位设置初衷在于满足本小区内业主的需要，具有公共属性，其不同于一般可以自由买卖、租赁的商品，即便产权归属于开发商，相关权利的行使也要受约束和限制。因此，她建议，开发商在兼顾收益的同时，应提前就所建小区建筑情况进行科学的规划分析，按照配置比例优先满足业主需求，并按照法律法规所规定的程序就建筑范围进行备案；与业主签订买卖合同时，对于合同中关于车位产权归属的约定条款，应尽到合理的提示及说明义务，避免产生纠纷。而作为业主，在购买或者租赁小区内车位时，应先行询问并了解清楚车位、车库的产权性质及所有权归属，一般可通过请求公布查阅建筑区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，来辨别区分车位是否属于业主共有。对于属于业主共有的车位，业主可以通过业主大会或者业主大会授权的业主委员会来决定共有车位的使用。另外，大家在签订购房合同及购买、租赁车位、车库时，应结合自身需求仔细查看相关条款，主动监督开发商有无私自出售、附赠或者出租属于业主共有车位的行为，一旦发现，可依法进行维权。 NLP 2.0