那么今天就总结一下各位小伙伴的问题,来统一做个回答。 在大多数人的认知里,银行十分偏好房地产押品,不仅押品来者不拒,甚至有的银行还有让人大跌眼镜的操作,接受房地产押品超值抵(抵押率超过100%)、不对抵押物进行现场调查等贴心政策,美其名曰,提升客户体验,增强竞争力。 我们今天就来扒一扒房地产押品那些事儿,看看房地产押品存在哪些风险,有了风险怎样去防范。 众所周知,大多数银行喜欢房地产押品,因为在当前的形势下,房地产押品相对比较好处置变现,多年来房价上涨给抵押权人带来的心理预期就是,保值增值,信贷资产有保障。暂且不说房住不炒大环境下,已经有多地房价腰斩的悲惨事实,即便房价不涨,处置变现房地产押品来覆盖贷款本息,有多不靠谱。要识别房地产押品的风险,我们从审查、调查两个方面来分析: 1、房地产押品审查: 只要是资料审查,大都需要先过一遍审查事项:表面真实性审查、资料完整性审查、合规性审查、合理性审查。 表面真实性审查。产权证明真实无误,形式审查证件真实可信,通过联网查询、信息比对等,没有更高的科技含量。 资料完整性审查。一是产权证书的完整性,有的是不动产登记证书,有的房地产押品没有换证还是两个证,房产证、土地证。二是权属完整性,二人以上多人共有的房屋,抵押需要共同办理登记。 合规性审查。符合民法典、司法解释等,符合本银行的抵押政策,比如,有的银行不接受第三方房产抵押物,不接受商铺、写字楼,不接受土地大证未分割,不接受划拨土地上的房屋抵押,等等。 对于房屋权证类型,如果有选择的话(比如,抵押人有多套房屋),通常是双证齐全>大证未分割>单证,土地性质,通常是国有出让土地住宅类型>工业商业用地>集体用地。 合理性审查。根据产权人的年龄、职业等,判断其购买力,分析该房产的实际购买人是否为证书上登记的产权人。对于年龄偏小的抵押人(如25岁以下),办理抵押登记时建议让其父母写个书面承诺,对于年龄偏大的抵押人(如55岁以上),办理抵押登记时,让其成年子女写个书面承诺,免得以后麻烦。 2、房地产押品调查: 对照产权证书,察看抵押物坐落地,所在的区域评估风险大小。根据住宅房产所在区域,如果有选择的话,通常是成熟居住小区>新开发小区>偏远小区>拟拆迁地区。 如果是工业房产,区域选择:工业园区>非园区独立厂房>非园区敏感区域(水源上游、学校附近、老城城中等)。 细化标准:统一规划厂房>非统一规划厂房,标准厂房>老旧厂房,出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。 商业房产的功能定位:地点、地点、地点,成熟新商圈>成熟老商圈>不成熟商圈>偏僻地区。 同样,商业房产土地类型的选择,国有出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。 房地产押品的在用状态,分为自住,出租,闲置,被占用,被查封监管等。民法典施行后,还可能存在设定居住权。 房地产押品现场调查,按照先确认产权,再分析坐落区域、结构、面积、朝向、在用状态等等,都需要调查清楚。 3、房地产押品风险分析: 房地产押品可能存在的风险包括,产权受限制(查封、监管等),异地抵押物,飞地,异形结构,结构变化,顶层,底层,第三方房产,商铺,写字楼,拆迁风险,凶宅等。其中每一项,都可能给未来拍卖带来巨大的障碍。 房地产押品评估风险,主要是评估价虚高,处置变现时无法覆盖信贷资产的本金、利息及其他费用,同时存在借款人套现信贷资金的可能。因此,对抵押物评估报告需要详细审查并进行合理性分析,充分考虑抵押物处置变现的不确定因素,并走访当地房地产中介、不动产登记中心、其他知情人等,最后审慎确定评估价格。 房地产押品评估方法主要有五种: A成本法:以当前房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格。适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多、无法利用市场法、收益法进行评估的情况。 B市场比较法:依据是均衡价格理论和价格形成替代原理,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价来求取。 C剩余法:总价=地价+房地产价值,知道其中一项就能推算出另一项的价值。 D收益法:利用投资回报和收益折现技术,把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的,来评估房地产的价值。 E假设开发法:将被评估房地产开发后的预期价值,扣除投入费用、税金、合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法,常用于待开发土地的评估。 很显然,除了市场比较法,其他的评估方法对银行没有意义,银行要求提供抵押的目的就是应对未来可能的风险,借款人违约时通过拍卖、变卖抵押物,所得价款优先偿还贷款本息等。所以,银行通常只接受市场比较法,只有市场比较法才适合抵押物处置的目的。