近些年来，随着城市建设进程和旧区改造的加快，各地房屋征收力度也随之加大，而公房作为一种特殊的存在，相对私房，在实践操作中稍有不慎就很容易产生纠纷。 今天，东道律师就从上海公租房承租人死亡，如何变更承租人等和各位读者一同探析关于公租房是否继承、同住人如何认定、如何变更承租人等相关法律问题。 1.上海公租房承租人死亡，公房是否属于被继承人的遗产？ 东道律师：“公租房”是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。“公租房”的所有权归属于国家或集体。公租房的承租人对于公租房仅有使用权，而无所有权。 因此，承租人死后，公租房不能作为承租人的财产进行继承分割，但可以依法由同住人或其他亲属继续承租，实际上即公房承租权的继承。 由此可见，“公租房”的所有权归属于国家或集体。公租房的承租人对于公租房仅有使用权，而无所有权。 如果公房承租权能够作为遗产继承，那么所有的法定继承人都能继承承租权，都能从公房中获取利益，这样就损害共同居住人的合法权益。这可能导致共同居住人的住房得不到保障，这显然与相关规定和政策是相违背的。 2.上海公租房的同住人如何认定？ 东道律师：关于上海公租房的同住人认定问题有三点值得重点关注。 （1）同住人需要同时符合以下条件： ①拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口； ②拆迁许可证核发之日，已实际居住一年以上； ③拆迁许可证核发之日，本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 （2）下列人员可被视为同住人： 东道律师：参见《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条。 ①具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额； ②一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； ③在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的； ④房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。 （3）下列人员，不能被视为同住人： 东道律师：①将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的； ②获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；③已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 3、上海公租房承租人死亡，如何变更承租人？ 东道律师：（1）原则上协商一致 《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》第一条规定“公房变更租赁户名的条件 （一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的； （二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的； (三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的； （四）承租人死亡，其生前在本市无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的……” （2）协商不一致的，出租人可按顺序指定新的承租人 东道律师：原则上，公租房承租方死亡的，需要变更承租人的，需要经本处有本市常住户口的共同居住人协商一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商一致同意；协商不一致的，由出租人按上述顺序加以指定新的承租人。 但是，在实践操作中，当承租人死亡，出现本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商不一致情形的，出租人将拒绝指定承租人，从而导致房屋管理中心拒绝变更租赁户名。 这就提醒广大公租房共同居住人，最好与承租人协商一致，及时变更承租权，以免影响自身的合法权益。 梁文娟律师具有证券从业资格、基金从业资格；专注投融资/私募股权投资基金/汽车行业。