6月24日是周末,可是在下班后的晚上7点21分,昆明市发改委却在其微信公号上推送了《昆明市人民政府关于印发扎实稳住经济增长实施方案的通知》(以下称《通知》)。到了晚上10点多,昆明市政府官方网站也上线了《通知》全文。 由于这份文件选择在星期五晚上公布,大多数公众和媒体直到第二天才反应过来,有些媒体报道《通知》时,所用的标题干脆是《昆明明确:144平方米以下首套房契税补贴50%》,将其中的一项房地产刺激政策作为重点进行报道。 其实购买大户型住宅补贴契税的政策,仅仅是《扎实稳住经济增长的实施方案》中的第十八条措施,媒体却把这条政策拿出来单独作为标题,说明即便是官方媒体也意识到,昆明要稳住经济增长,房地产必须先稳住。 首套房契税(你以为我是缺那点契税吗) 昆明此前已经出台过稳定楼市的政策,今年4月16日,昆明市公布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下称《意见》),出台8条措施,对房地产开发环节和需求环节都给与了支持,意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。 不过这8条措施在促进买房方面都不是很给力,云南房网曾在随后评论说,“昆明楼市新政的看点主要是这几个,刺激买房其实没啥大招”(相关阅读《昆明楼市新政的看点主要是这几个,刺激买房其实没啥大招》)。 两个多月过去,市场走势和云南房网两个月前的判断差不多,这才有了“144平方米以下首套房契税补贴50%”的最新政策。和以往的各种政策相比,此次昆明将优惠、补贴的范围扩大到了144平米以下的大户型,是很大的突破。尽管如此,为了符合“房住不炒”的国家政策,昆明市在公布此项措施时,仍旧特意强调:“支持刚性住房需求”。唯恐被人理解为支持炒房。 实际上官方这么强调有点多虑了,因为144平米以下首套房契税就算补贴50%,实在也没有多少。按照现在昆明市执行的购房契税政策,90平米以下首套房本来也才1%的税率,补贴 50%就相当于0.5%的契税。超过90不到144平米的原本税率是1.5%,补贴之后相当于0.75%。一套140平米的住房,按当前昆明新房均价1.45万来算,总价也就203万,补贴之前要交契税3.045万,补贴之后可以省1.5万,相比总价而言实在是微不足道,还不如开发商给的折扣有吸引力。 现在市场行情不好,开发商卖房都要有折扣,什么九七折、九五折都稀松平常,九折八折也不是没有,不到1个百分点的优惠,开发商都不好意思开口。 救市这件事,就像治病一样,所谓病来如山倒病去如抽丝,如果确定要救,力度就要够,用药就要果断,不仅要用对药,剂量和疗程都得足够;要是好不容易开点药还瞻前顾后,先吃两片试试,不行的话再给两片试试,最后不仅救不了人,还耽误了病情。 昆明市4月份出台的稳定楼市政策就显然力道不够,这次的新政策同样也有点隔靴搔痒。现在房地产市场的问题是需求不足,信心不足,而需求不足的根源又在于整个经济不太景气,大家兜里没多少钱,对未来又充满担心,不敢全力举债买房。 当然作为地方政府,在房地产调控方面能够腾挪的政策空间也确实有限,昆明市将契税补贴到0.5%也已经是历史最低,只有正常契税税率3%的六分之一,也算是很有诚意,可是既然要补贴,为什么不干脆扩大到二套房或者是144平米以上?房地产市场是个整体,现在纯粹买首套房的人能有多少? 根据官方统计,昆明市的人均居住面积早就超过45平米,改善型购房才是当前市场的主力。既然政策都已经将契税补贴的户型面积放宽到144平米,而不是以往政策强调的90平米,说明官方也有鼓励购买大户型的愿望,但既要鼓励购买大户型,又要强调首套房,144平米以上和二套房继续受限,这么多条条框框一限制,能享受政策的人就所剩无几,政策的效果自然也就可想而知了。 还是一位房地产业内人士在朋友圈说的好,他说:“提振楼市,先把对高端住宅的各种限制取消吧。什么144平米,什么1.0容积率下限。与普通小面积住宅相比,高端住宅的炒作投资性其实更低一些,影响面也更小。为什么不能放开各种限制措施,来‘满足国民对美好生活的向往”呢? 要是全面放开,政策普惠,各种需求一起发力,你买一套90平,我买一套180平,不同层次的购房行为都支持,市场才能活跃,信心才能慢慢恢复,买房的人也才敢举债。你以为买大户型的人是只是缺那点契税吗?