随着社会制度不断完善和经济快速发展,房地产市场呈现“过热”的现象,国家以及各级地方政府相继出台了一系列调控政策,以避免房地产市场发展走向畸形。于是一些人便打起了钻政策“空子”的主意,以“借名买房”的形式,以期用更低成本购得心仪的房屋。但这种投机取巧的行为背后却蕴藏着当事人无法预料或自认为能够避免掉的巨大风险,出现了不少因房屋产权归属而产生的纠纷。 “借名买房”,顾名思义就是借名人借用代持人的名义购置房屋,即代持人被登记于所购房产的房屋登记簿中,但所购房产的房款全部由借名人所出,实际房屋的所有人为借名人。 第一类是房地产热点城市为了平抑房价普遍存在的商品房限购政策; 借名买房协议法律上是否有效(一文了解“借名买房”的法律风险) 第二类是房地产信贷政策,比如首套房优惠政策; 第三类是为了保障低收入群体的住房需求制定的保障性住房规定。 1、代持人否认存在借名买房关系,拒绝交回房产; 2、代持人对外举债未偿还,导致房产被查封、拍卖,损害借名人利益; 3、代持人否认存在代持关系,擅自处分房产(如出售、抵押、租赁等事实上或法律上处分的行为); 4、借名人未及时偿还房贷或者其他以代持房产为抵押物的贷款,导致代持人被银行起诉。 (一)关于代持人否认存在借名买房关系,拒绝交回房产: 根据《民法典》第二百一十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百二十条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。 不动产物权原则上以登记为准。借名买房协议实际上是代持人与借名人之间的债权合意,其效力主要体现在对内的效力上,对外不具有物权效力,不能直接引起物权变动。如果名义代持人否认存在代持关系,拒绝交回代持房产,出资人可以依据双方签订的借名买房协议及其他付款凭证等证据材料向法院提起确权之诉,要求确认代持房产归出资人所有。 应当注意的是,对于实行限购令的城市(北京、上海、深圳等),人民法院通常会要求请求确认产权的原告打印一份无房证明或者其他根据当地限购政策允许拥有争议房产产权的相关证明。如果原告无法提供上述证明,即所有权转移事实上无法履行,法院不会支持确权。比如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。 因此,没有购房名额的借名人只能请求人民法院准予解除委托购房关系,判决代持人返还购房款及赔偿损失。 (二)关于代持人因个人债务被其他债权人查封房产: 《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的, 应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。” 司法实践中,人民法院审理确权纠纷的案件前一定会让原告提交涉案房产的产权登记信息(包括产权人情况、抵押情况和查封情况),对于已经被司法查封的房产,人民法院会根据案情裁定中止审理或者撤销案件。因此,代持房产被人民法院司法查封后,借名人请求人民法院直接给予确认产权已经不现实。对于代持的房产已经被司法查封的情况,除非借名人能够与查封申请人达成和解并解除查封的,我们均建议借名人请求人民法院准予解除委托购房合同、判决代持人退回购房款并承担违约责任。 (三)关于代持人擅自处分房产: 代持人作为不动产权属证书上登记的所有权人,可自行抵押、出售、赠与该房产给其他第三方,无须经过借名人的同意,不动产登记中心、其他第三方也不会去查询是否存在借名买房的情况。关于代持人擅自处分房产的案件要根据案情发展情况来确定诉讼请求和代理切入点: 1、对于代持房产已经抵押成功或者过户到第三人名下,抵押权人、受让方系善意且支付了合理对价,符合《民法典》善意取得制度的构成要件,那么,抵押合同和房产买卖合同是有效的。在没有清偿抵押权人的债务之前,人民法院不能直接判决确认产权归出资人所有,否则必然侵犯到抵押权人的合法权益。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。实际出资人 只能起诉代持人解除委托合同,而不能起诉确认产权。 2、对于代持房产已经抵押或者已经过户到第三人名下,抵押权人、受让方与代持人可能存在串通损害出资人的情形,借名人可向人民法院申请通知抵押权人、受让方参与庭审,查明抵押合同、买卖合同是否有效。 3、如果代持房产被抵押但抵押登记尚未办理或者未办理成功,出资人就可以请求人民法院确认代持房产归其所有或者请求法院判决代持人配合房产过户到代持人名下。 (四)关于借名人未及时偿还代持房产房贷或抵押贷款导致代持人被银行起诉: 代持人应注意保存好借名买房协议,一旦出资人未按时偿还银行贷款,代持人可以根据协议的约定,起诉借名人,要求其履行合同约定的义务并承担违约责任,如人民法院判决后借名人仍拒不履行,代持人有权将其所代持的房产出售,结清银行债务,所剩款项用于抵偿因出资人的违约行为给代持人所造成的经济损失。如果代持人没有借名买房协议,应及时处理房产,防止自己的征信受损。 NLP 2.0