文|秦梦菲

编辑|王琰

房产分割一直是离婚纠纷中争议的焦点。夫妻关系存续期间购买的小产权房在离婚案件中如何处理更是审判实践中的一大难点。在离婚纠纷案件中,法官通常不会对房屋所有权做出处理,但对于使用、收益权是否应当处理,不同法院不同法官态度存在较大差异。

A与B皆为城镇户口,二人在婚姻关系存续期间,以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处,并与C签订了房屋买卖协议,后A与B夫妻感情破裂,对小产权房的分割无法达成协议,遂诉至法院要求离婚。

对本案中小产权房如何分割的问题,主要有以下几种观点:

第一种观点认为,虽然案例中的夫妻未取得房屋的所有权,但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决。为避免当事人的权益处于不确定状态,应当根据案件实际情况,判决由一方当事人使用,并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

第二种观点认为,因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖,虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议,但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效,A与B并未取得房屋的所有权,故对案例中的小产权房应不予处理

第三种观点认为,现行法律及政策的精神禁止农村小产权房,基于买卖、互易等法律行为发生物权变动,其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度,以保护耕地。而在离婚纠纷中,共有财产的分割并不会产生市场流通的后果,所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。

对于在离婚案件中小产权房能否予以分割,各地法院的理解和做法也各不相同。

有的法院认为,在离婚案件中小产权房可以分割,因为离婚纠纷只涉及家庭内部成员,分割前后并不会产生市场流通的后果;

有的法院认为小产权房虽不能分割所有权,但应当分割财产性权益,即小产权房的市场价值

还有的法院对小产权房不予处理,因为法院担心如果对涉案小产权房进行分割,以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权,会与物权法的规定相悖,从而导致大量类似案件涌入法院,助长当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认,干扰国家对农村土地和房屋管理部门的管理。

因此,出于种种考虑,法院会认可小产权房具有一定的使用价值,法官可以依据《婚姻法司法解释二》第21条之规定,先行处理使用、收益权,对所有权进行搁置,待确权之后由当事人另行起诉分割,及时化解当事人之间的矛盾,维护社会的和谐稳定,发挥物之最大效用。