现实生活中经常发生承租人将房屋转租给第三人的情况,甚至有人以当二房东为业,那么未经出租人或业主同意将房屋转租的合同是否有效呢? 房屋转租是指承租人不退出租赁关系,而是将房屋出租给次承租人使用并获取收益的行为。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占用、使用,承租人支付相应的租金。 因此,首先可以明确的是,在不存在违反法律、行政法规的强制性规定,违背公序良俗,当事人恶意串通损害他人合法权益等情况下,未经出租人同意的房屋转租合同是有效的。 转租合同没有经过房东合同有效吗(未经出租人同意的房屋转租合同是否有效) 但该合同的有效性仅及于承租人和次承租人,对出租人是否具有法律约束力则要区分三种不同情形: 经出租人同意 如在出租人和承租人的租赁合同中明确约定承租人可以将房屋转租或分租给他人,则承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,承租人与次承租人形成的新的租赁合同关系。 同时,为了维护交易的安全和稳定性,《民法典》第718条还规定,如果出租人知道或者应当知道 承租人转租,但未在六个月内提出异议的,视为出租人同意转租,三者之间的租赁合同均受法律保护。 未经出租人同意 如在出租人和承租人的租赁合同中明确约定承租人不得将房屋转租或分租给他人,转租时也未能取得出租人的明确同意或追认的,则出租人可以根据《民法典》第716条第2款的规定解除与承租人之间的租赁合同,承租人应向出租人承担违约责任,给出租人造成损失的,承租人还将承担赔偿责任。此时,次承租人无权再使用该房屋,但可根据其与承租人之间的租赁合同要求承租人承担相应的法律责任。 法定转让承租权 《民法典》第732条规定,承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋,即该承租转让权属于法定转让权,处理用于共同居住的情形,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。 如上所述,承租人将租赁房转租给第三人,必须符合法定或合同 约定的转让条件,或者取得出租人同意,否则将承担法律责任。此外,根据《民法典》第717条的规定,如经出租人同意的转租,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期,否则,超过部分对出租人不具有法律效力,出租人可要求次承租人腾退房屋,次承租人不得拒绝,但次承租人可要求承租人赔偿损失。