* 房子不买了,法院判定金要退! * 婚前丈母娘“赞助”的装修款,是赠与还是借款? * 婚姻存续期内的“净身出户”条款,有法律效力吗? 空置房物业费70%的规定((多判例汇总)) * 受骗错当小三,获得分手费后遭原配追讨,法院判原配败诉! * 险恶!分手后对前女友下毒手:注射艾滋病毒、划伤脸部... * 丈夫打赏数十万给女主播,妻子一招追回全部! * 渣!男子恶意隐瞒婚史致女子怀孕,最终被判赔20多万!(2020年最新判决) * 妻子能否追回丈夫私转小三的几十万?(一审、二审真实案例) 「本文字数3351,阅读约8.3分钟」 ■ 前言: 房屋空置,能否减免物业费? 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 事实上,该规定回答了房子空置的情况下,能否免除物业费的问题。 显然,房子的空置并不能免除物业费。但能否打折减少呢?具体看业主与物业公司签订的物业协议相关约定。 对上述问题,我采集以下有关案例。 由各地生效判例可知,房屋空置的情况下,法院难以支持减免物业费的诉请。即使存在打折减少的规定或约定,也需符合一定程序,如是否向物业公司提出过空置的申请、备案等。法院对该类问题的态度是以不减免为主。 ■ 相关案例 1、案号:(2019)赣0111民初2122号 本院认为,第一物业公司与胡亚娟、宁澄宇之间的《前期物业服务合同》合法、有效。第一物业公司应当按约提供物业服务,胡亚娟、宁澄宇应当按约支付物业服务费与供暖费。 在胡亚娟、宁澄宇的房屋空置的第二年起,第一物业公司按全额收取服务费,并没有违反合同约定与国家法律效力性的强制性规定,胡亚娟、宁澄宇要求第一物业公司返还多收的房屋空置期间(24个月)的物业服务费和2个年度的能源费,缺乏法律和合同依据,本院不予支持。 2、案号:(2019)辽1002民初2457号 本院认为,被告系原告富虹物业所管理小区的业主,原告于2011年开始入住该房屋,正常交纳了2011年至2015年的物业费,原、被告之间系物业公司和业主的关系,双方形成物业服务合同关系,本院对该事实予以确认,双方均应履行各自的权利和义务。 现被告拖欠物业费,系违约行为,应承担违约责任,依法交纳物业费。 对于被告所辩称的其欠费期间未在该房屋居住,因业主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由,要求减免物业费或拒交物业费,故对该辩称本院不予采纳。 3、案号:(2020)内0203民初3754号 法院认为,被告郁乐是包头市昆都仑区保利香槟湾小区业主,原告为该小区提供了物业服务,对包括被告房屋在内的整个小区提供了安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设施设备的维修等服务工作,被告应缴纳物业服务费。 关于被告提出其未入住应减免物业费的问题,业主虽未入住,但物业公司提供的物业服务不因其未入住而不提供物业服务,且前期物业服务合同中约定因业主原因导致房屋空置,业主需全额缴纳物业费,故对被告的该项抗辩意见,本院不予采信。 ■ 前言: 因物业服务存在瑕疵,能否减免物业费? 物业服务质量的一般瑕疵,不支持减免物业费。物业服务质量的严重瑕疵,可酌情减少物业费。 ■ 相关案例 4、案号:(2020)鄂0106民初12644号 物业公司起诉:要求业主支付支付物业费及滞纳金。 业主:交房时说明上述质量问题由原告进行处理,但原告未履行职责,被告反复要求原告维修或赔偿,但原告对于被告的正当要求置之不理,房屋质量问题至今未解决,造成的重大安全隐患给被告及其家人带来了极大困扰。 小区垃圾桶未套垃圾袋,垃圾未及时清运,味道难闻;绿化维护不力,树木枯萎;公共区域硬件设施破败不堪,未及时修缮;电梯厅外墙开裂;小区排污管堵塞,原告不作为;儿童游乐设施存在安全隐患;业主侵占共有绿地,业主投诉,原告不作为;对于业主投诉、反映的问题,原告置之不理。 法院认为,原告实际为被告小区提供物业管理服务,被告应当依约交纳物业服务费,但因原告在提供物业管理服务过程中存在不足,根据个案情形,本院酌定减免被告应支付的物业服务费。 5、案号:(2020)鲁01民终5095号 一审法院认为,物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质,关系到小区内全体业主的切身利益,因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费,应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。 如果物业服务企业已经提供了物业服务,仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好,存在一般瑕疵,那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费,否则就会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。 如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵,已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化,严重影响全体业主的正常生活,使全体业主的主要权利无法实现,则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。 原告主张的问题均非物业服务质量的严重瑕疵,没有造成涉案小区物业管理方面持续严重恶化从而严重影响全体业主的正常生活,故原告不能以此为由拒交物业费。 6、案号:(2019)苏0312民申24号 本院认为,本案中,巨易公司提供了物业服务,祁永瑞则应当缴纳物业费,但物业公司在服务过程中存在服务不到位,管理不严,未及时整改等问题,在此情形下,根据公平合理的原则,本院酌定减少业主应当缴纳的物业费,不违反有关法律规定,也符合合同中权利义务的约定,因此申请人认为即使物业服务不到位,也不应减免物业费,本院不予支持。 7、案号:(2019)苏01民终3589号 本院认为,林潇与高力物业及案外人江苏富通置业有限公司签订的《确认函》系各方当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应按约履行。高力物业为林潇所在小区提供了物业服务,林潇应按照约定向高力物业支付物业服务费用。 一审庭审中,林潇与高力物业均确认案涉房屋处于空置状态,高力物业亦同意按照物业服务收费标准的70%收取物业服务费,一审法院据此判令林潇支付物业费5538元,并无不当,本院予以维持。 关于林潇主张高力物业服务存在瑕疵,未能完整恰当履行合同义务,故其有权拒绝缴纳物业费或要求减免物业费的意见,本院认为,一审法院已结合该事实驳回了高力物业请求林潇支付滞纳金的诉请,林潇以此为由拒绝支付物业服务费,于法无据,本院不予支持。 8、案号:(2019)皖1503民初3373号 本院认为,根据《物业管理条例》第41条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主仅因对原告的物业服务不尽满意而拒绝交纳全部的物业费用,会导致物业服务质量的恶性循环,并由此影响到全体业主的利益,故被告以拒交物业管理费的方式来对抗,显系不当。 被告应支付原告物业服务有限公司物业管理费人民币3332元。 9、案号:(2019)鲁02民终5039号 关于焦点问题四,《青岛市物价局物业服务收费管理办法》(2012年9月15日起实行)第十六条规定 “ 业主大会成立前,房屋交付后空置一年以上的,其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免,减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。” 赵延慎主张自接受房屋装修后至今未入住,属空置多年住房,原审庭审后取得了收取费用单位出具的零金额电脑系统记录。 但赵延慎未提供证据证实就空置房物业费的减免与九昊公司协商过并达成了意见。赵延慎要求减免物业费的上诉理由不成立,不予支持。 10、 案号:(2019)苏04民终2251号 物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质,关系到全体业主的切身利益,如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用,将造成物业公司运营经费不足,影响其维持正常服务,最终损害小区中其他正常交费的业主利益。 故此,在物业服务合同关系中,业主认为物业服务企业提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由,只有当物业服务企业提供的服务有较大瑕疵,影响业主正常生活时,相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。 本案中,杨国伟主张不需足额交纳物业费用的证据并不充分,杨国伟主张前期物业费用因房屋空置未使用需打折,但其并未充分举证证明此前曾长期空置,也未事先向天安运营常州公司说明备案;