因不认可河南天和物业是紫燕华庭的物业服务商,郑州市民李女士从2010年入住小区后就未交纳物业费,近日,该物业公司一纸诉状将李清(化名)告上了法庭。经过开庭审理,郑州市管城回族区人民法院判决李清支付天和物业3年的物业服务费。随后,李清向管城区南曹法庭递交了上诉材料。 是什么原因让业主连续10年拒绝交纳物业费?11月11日,大河报记者前往发生上述争议的小区,联系双方当事人了解详情。 上海市海华永泰律师事务所(“没签合同、服务不行”能否合法拒交物业费) 【业主】和物业之间不存在合同关系 “开发商和物业公司签的合同2016年就到期了,我本人没跟这家物业公司签过协议或合同,而且我们小区看起来完全不像有物业服务的样子,所以我觉得我不该给他们交纳物业费。”在紫燕华庭小区,记者见到了业主李清。 李清告诉记者,天和物业和开发商最早是在2009年签的合同,但她在2007年4月就和另一家物业管理公司签了《前期物业管理服务协议》,此后并未跟天和物业签订任何协议或合同,“我们之间就没有形成过物业服务合同关系,不止我一人,小区内几乎所有的业主都没签过。” 记者在紫燕华庭小区内随机采访了三位业主,他们证实了李清的说法。不过,既然开发商在2009年-2016年间和物业公司签订有合同,为什么李清仍不认可并拒绝交纳物业费? 为回答这一问题,李清带着记者去了紫燕华庭楼下的珠宝商场。 这座珠宝商场对外营业,任何人都可以随意进出,商场的另一个门可以直通小区内部,“等于我们小区的大门根本就形同虚设,安全问题也没法保障。”李清告诉记者,“之前有一位业主家里连续被盗过两次,第一次损失就好几万,家里照相机等电子设备都丢了,后来还报了警,第二次被盗后,这位业主就搬走了。” 随后,李清出示了她在郑州市商都路公证处做的公证书,详细拍摄了小区内部各处的环境卫生等情况。从公证书中可以看到,小区内多处污水已经在地上形成黑斑,充电电线老化裸露,还有违章搭建的建筑物,而且消防通道也是无法通行的状态。 (公证书中所示关于小区环境的图片场景) “法院一审判决我支付3年的物业费7617.26元,我自费三千多元做的公证,准备在上诉的时候作为证据。”李清表示,“应该我出的钱,我不会不出。但不该我支付的费用,我宁愿花更多的钱,也要去争取一下自己的权益。” 【物业】提供物业服务是客观事实 在紫燕华庭小区,记者也见到了天和物业的工作人员。 “我们之前和开发商签订的有合同,虽然合同到期了,但我们一直在进行物业服务,法院也认定对业主具有法律约束力。”上述工作人员告诉记者,他们为紫燕华庭提供物业服务是客观事实,业主不应该拒交物业费。 该工作人员表示,从进驻紫燕华庭之后,他们一直对小区房屋及配套设施、设备进行养护,也负责环境卫生和公共秩序的维护,业主理应交纳物业费。 此外,工作人员称,物业也在业主李清的房门上张贴过催交物业费通知单,“她是知道要交纳物业费的,就是一直不交,所以我们就提起了诉讼,现在一审法院已经判了,根据《民法典》相关规定,诉讼有效期3年,她应该补交3年的物业费。” 不过这一说法并未得到李清的认可,“物业没有合法的催交物业费的证据,他们提供的2010-2019年的证据都是伪造的,只有2020年提供的那张A4纸拍照,能证明是在我家门上拍的,但根本就看不清纸上的任何一个字。”李清认为,物业提供的催交单模糊不清,是不具备法律效力的证据。 记者在一审判决书中看到,物业所提供的催缴物业费证据,确实有一张2020年12月9日的《催缴函》,但判决书中也明确,物业没有提交照片的原始载体,无法显示照片的拍摄时间和张贴时间。 而关于李清及其他业主比较关心的安全问题,对外营业的珠宝城可以直通小区该如何解决,物业方面没有给予明确答复。 (对外营业的珠宝城后门可以直通紫燕华庭小区内部) 【律师】物业服务有瑕疵是否构成违约仍有争议 目前,李清已提起上诉,在上诉状中,李清申请依法驳回一审判决的主要理由之一,就是认为物业和开发商签订的《前期物业服务合同》已经于2016年过期,自己和物业之间没有形成合同服务关系,不能粗暴地认为只要有物业进驻小区,就可以强制业主接受服务,并要求业主交纳物业费。 这一上诉问题引发了业内诸多讨论,无协议、无合同的物业服务能否被认定为公益服务?业主完全不认可物业服务,就可以拒交物业费吗? 一审判决书中有这样一句话:“虽然物业提供的服务存在一定的瑕疵,但业主以此作为拒交物业的理由,并没有合法依据。” 对此,几位律师有不同的看法。 “正常情况下,如果物业和开发商的合同到期,如果没有选聘新的物业公司,合同默认继续有效。”河南豫龙律师事务所李海林律师认为,虽然业主没和物业签订相关协议,但物业服务确实是客观存在的,“我们也鼓励业主积极依法维权,比如成立业委会之后,再通过合法途径更换物业服务商。” 对于李清公证的物业瑕疵问题,李海林表示,“从法律层面来说,确实不能把物业没尽到应尽职责作为合同解除的必要条件。” 上海市海华永泰(郑州)律师事务所戎志亮律师告诉记者,从李清所做的公证书来看,小区卫生堪忧,而且小区西部一楼有通道经过珠宝城和外界直接连通,社会人员可以直接出入,基本安全无法保障,曾发生过多起业主财产被盗事件,“这说明物业服务合同没有真正履行,物业已经构成了根本违约,所以业主有理由驳回其索要物业费的请求。” 另一方面,物业是否催缴过物业费目前仍存疑,仅通过一张模糊不清的照片,很难判定是否为真实证据,“而且这种通知方式确实有违常理,物业有这位业主的手机号,可以直接打电话、发短信,为什么会采用更复杂的张贴拍照方式?” 截至发稿前,李清所提起的上诉还未开庭,其所公证的物业服务有瑕疵,能否作为物业根本违约的证据,业主是否可以因此拒交物业费,目前还没有定论,大河报将持续关注。